向世界錢進：蘇格蘭樓市低水 物管專家話值博

蘇格蘭首府愛丁堡較為港人熟悉，當地是蘇格蘭的司法、行政和金融中心，屬僅次於倫敦的英國第二大經濟中心，金融服務業多元化，吸引不少外來投資和企業進駐，同時為當地樓市帶來支持。不過，相比其他英國城市，近期當地樓市升勢尚算收斂。

英國房地產網站Hometrack和Zoopla數據顯示，愛丁堡在今年7月的平均樓價24.41萬英鎊（約262.79萬港元），按年升2.6%，與倫敦同為20大英國城市中升勢較落後的區域。至於蘇格蘭最大城市格拉斯哥7月的平均樓價12.88萬英鎊（約138.66萬港元），按年升4.8%，同樣低於英國整體樓價同期6%的升幅。另一邊廂，升幅排前列的城市包括利物浦、曼徹斯特，7月樓價分別上漲9.4%和7.7%。目前英國業主平均放盤26日便獲買家承接，至於在2019年時，業主要放售平均49日才可達成交易。

Hometrack指，政府補貼和英國物業印花稅假期分階段完結，對樓市交投帶來減慢作用。然而，特別是獨立屋的放盤供應不多，令買家的選擇有限，相信這情況在今年下半年以至踏入2022年仍會持續。在預期整體住宅需求仍相對強勁下，該行預期現時至今年底英國整體樓價可上升4至5%。

不過，也有分析認為，買家為避免額外稅項已提早入市買樓，並令樓價介乎12.5萬至25萬英鎊（約134.57萬至269.14萬港元）的物業近日備受追捧。隨着全部減免印花稅措施在今月底結束，市場在第4季或會稍為降溫，樓價短期未必可突破向上。

英國物業管理公司英獅物業合夥人Ricky是居住在蘇格蘭的港人，他認為愛丁堡的房地產市場相對穩定，預期長線可取得穩定上升趨勢。原因是愛丁堡的舊城和新城一起被聯合國教科文組織列為世界遺產，不會有很多土地可以建屋。即使部分地方獲准建屋，由於有高度限制，建築物高度不可高於愛丁堡城堡，所以當地以興建獨立屋為主，新供應不多，為樓價帶來一定支持。

他續分享，愛丁堡以外，部分人會認為格拉斯哥的物業更為吸引，入場費較低，步行20分鐘到市中心、約600至700方呎的兩房分層單位，約100萬港元已有交易，租金回報率有7至8%，相比之下，在愛丁堡的同類型單位，要20萬至25萬英鎊（約215.31萬至269.14萬港元）起跳，租金回報率大約4%。

此外，英國物業分為租賃業權（Leasehold）和永久業權（Freehold）兩類，而蘇格蘭物業全屬永久業權，故有其吸引力。

永久業權的物業意味該塊土地和土地上的物業皆由業主擁有，所以不用繳交地租和物業管理費，但業主要負責該土地和物業的所有問題。蘇格蘭物業以外，不少英國獨立屋都是永久業權的物業。

至於不少英國分層單位屬於租賃業權，買家只是購買這塊土地上的物業和土地使用權一段時間，並不擁有該土地，因此業主需每年繳交地租，就如香港物業普遍都由香港政府擁有土地權。

生活方面，他指愛丁堡富有歷史氣息之外，綠化率亦處英國城市前列，花園和綠化區處處，生活節奏又比倫敦、曼徹斯特等城市慢，因此適合重視生活質素、愛好歷史文化、嚮往悠閒生活人士居住。

至於居住成本和物價，愛丁堡與其他知名度較低的英國城市比較，住在愛丁堡的成本不特別低，但同時亦及不上倫敦，所以仍算相對宜居。

蘇格蘭在2014年曾進行獨立公投，當時決定留在英國的選票比例佔逾55%，多於支持從英國脫離出來的選票。然而，隨着之後英國脫歐，傾向留在歐盟的蘇格蘭醞釀再次發起獨立公投，但最終尚未成事。然而，目前蘇格蘭議會中支持「脫英」的議員佔多數，據報該國有意待新冠肺炎疫情過後，最快於2023年底前舉行第二次獨立公投。

若然市場重新注視蘇格蘭可能「脫英」，他認為對蘇格蘭樓價影響未知，因一來不知會採取甚麼方式脫鈎，是硬脫鈎或軟脫鈎？會繼續使用英鎊還是轉用其他貨幣？會否加入歐盟等？變數太多，對樓市的影響仍言之尚早。