內房執笠潮一日一間

中央嚴控融資渠道上市大公司同告急

於高壓的樓市調控下，內地房地產行業正進行新一輪洗牌。龍頭房企之一的融創中國(01918)主席孫宏斌上周才以「慘烈」來形容下半年的房地產市場。有內地官媒統計，今年截至9月5日止，內地共有274間房地產公司發布破產文書，相當於平均每日有約一間房企破產，當中更不乏知名房企。

破產房企主要以小微房企為主，內媒引述一名地產分析師表示，這類企業競爭力和抗風險能力都較弱，融資能力也遠低於大中型房企。

9個月270家破產佔比仍小

從比例上看，內房數目約10萬家，今年9個月破產270多家，屬正常優勝劣汰。惟內地去年下半年以來全方位收緊樓市調控，多種手段下，樓市今年急速降溫，信用違約風險逐漸從邊緣小型地產公司，蔓延至上市大型房企，包括在內地上市的華夏幸福及藍光發展先後出現債務違約，兩企加起來累計未能如期償還的債務金額高逾千億元（人民幣‧下同），就連中國恒大(03333)亦於中期業績自揭面臨流動性危機。

恒大跌穿招股價後倒升3.9%

標普全球評級企業評級部副董事高帆表示，中央封閉不少房企的融資渠道，倘企業獲取資金的來源不夠多元化，不排除會有更多房企違約。而部分企業難以再大規模發債，可能要以現金應付到期債務，勢必影響項目工程及土地投資。若要市場恢復投資情緒，或要等到房企的債務形勢明朗化，以及中國恒大的違約事件獲得解決。

該行企業評級部董事廖美珊則相信，控制樓價和地價仍是中央首要考量，認為調控政策的效果只是剛剛反映在實體樓市，預期政策不會有翻天覆地的改變，但如果發展商的資產負債表顯著惡化，不排除會有輕微調整。

財務狀況備受中央關注的中國恒大及兩附屬公司，昨再遭評級機構惠譽降長期外債發行人違約評級（IDR），由「CCC+」劈至反映信用風險非常高的「CC」。該行指，此反映恒大或出現某程度的違約。消息拖累恒大股價曾插穿2009年上市招股價3.5港元，但全日反彈3.92%至3.71港元。

富力債價瀉孳息率92厘

多筆恒大境內債受壓，包括明年到期的「15恒大03」每100元面值買價瀉至34元，到期孳息率更飆至逾204厘，2023年到期的「19恒大01」債價亦跌至54元。

上周遭評級機構穆迪降級、列入負面觀察名單的富力地產(02777)，其發行的「16富力04」到期孳息率昨日漲至逾92厘，債價瀉4.5%至66.8元。

高帆表示，雖然內地房地產銷售自疫情中恢復，但個人按揭貸款增速放緩，發展商回款時間延長。面對流動性壓力及收緊融資，內房或要繼續減價賣樓，透過犧牲利潤去推動銷售，以換取足夠資金支持流動性。因此，未來一至兩年房企盈利將受拖累，毛利率或於2023年才回升。