產經

向世界錢進:英國物業重按 資金用途受限

有不少財力雄厚的港人以全額現金付款方式買入英國樓。 有不少財力雄厚的港人以全額現金付款方式買入英國樓。
有不少財力雄厚的港人以全額現金付款方式買入英國樓。
最多承做75% 貸款僅限買樓及裝修等
英國放寬英國國民(海外)護照(BNO)持有人移民限制後,掀起港人移英和物業購買潮。隨着英國樓價高企,入場門檻逐步提高,對物業按揭的需求亦跟隨上升。然而專家提醒,敍做英國物業按揭與港樓有別,即使Full Pay(全額付款)也有不少需要注意的事項。
大部分港人揀選英國物業,會先由地點入手,例如物業與市中心的距離、是否處於名校網、區內環境和治安等,反而能否向銀行申請按揭常被遺忘。當然,對於資金充裕人士而言,即使做不到按揭索性Full Pay也沒有問題,但由於英國業主在日後重做按揭套現時,相關資金用途會受到限制,所以在一開始買入英國樓時便要思慮周詳。
受律師監察 禁用作消費
星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示,以全額現金付款方式買英國樓,要注意未來一旦需要把物業重按套現,最多只可獲樓價75%的貸款,且這筆款項有用途限制,只能用作買樓、裝修等相關投資,不可作其他用途。這與香港物業重按取得的貸款用途不設限制截然不同。
此外,英國法例要求重按套現所得資金須提取到律師樓,律師將監察有關資金是否用作物業相關地方,若然是用作消費等其他用途,便會遭到阻止。因此,他提醒全額買英國樓的買家要有心理準備,若然未來遇上物業以外的資金需要,解決方法可能是賣掉物業,或尋求其他貸款途徑。
不過,要留意,如果選擇賣掉物業,又會涉及資產增值稅。其稅率視乎納稅人的收入處哪個稅階,課稅年度內收入超過50,270英鎊(約53.8萬港元)的高收入人士,要就賣出物業的資產增值部分繳交28%資產增值稅,收入50,270英鎊或以下的基本收入人士的稅率則為18%。
除非售出的物業是你唯一的主要居所,從來沒有租出或作商業用途,面積少過5,000平方米,以及買入目的不是為了資產增值,滿足以上條件就可以申請豁免資產增值稅。此外,換樓亦可以申請豁免稅項,前提是新買物業要較上一層貴。
因此,大家買英國樓不能只考慮這一刻是否有能力以現金買樓,亦要考慮未來會否遇上潛在流動資金需要,才決定是否真的以現金買樓,還是向銀行申請按揭。
對借款人有較高入息要求
莊氏亦提醒,香港和英國銀行在計算借款人的供款與入息比率(DSR)有別。以投資香港物業為例,首次置業人士向銀行申請按揭,只要每月供款不超過入息一半、亦即DSR低於50%便可以過關。至於買英國物業,銀行計算按揭時,會把借款人的所有經常性開支計算在內,且不是每間銀行可提供五成DSR上限,意味對借款人有更高的入息要求。
英國銀行計算DSR時參考的經常性開支,可以包括借款人定期為子女繳交的學費、信用卡帳單上顯示的每月恒常消費支出、甚至部分銀行會把水費、電費、煤氣費用等日常支出用作計算DSR,最終很可能降低實際獲批的貸款額。
出租與自住單位按揭有別
英國物業按揭同樣有浮息和定息選擇。浮息按揭普遍是英倫銀行基準利率再加某個百分比來釐定,會隨着經濟情況而按息有上有落,不過在目前全球低息環境下,浮息按揭一般較吸引。
至於定息按揭,視乎不同銀行,會以2年、3年、5年等不同年期為限,借款人在期限內的供款利率固定,免卻利率波動風險。當定息期完結,借款人可以重新選擇新的定息按揭計劃(按息或會不同),或選擇浮息按揭。此外,英國銀行也提供一種還息不還本的按揭,借款人每月僅償還貸款利息。
英國還會根據買家的物業用途而有相應的按揭計劃。出租物業按揭的利率一般高於自住按揭,但仍受不少港人歡迎。莊氏解釋,因為出租物業按揭不用申請人提供英國收入證明,可以憑香港收入證明以及單位預計租金收入去審批按揭。此外,可以用物業現有租金或預期租金計算貸款額。
一般而言,如果物業預期租金回報率有4%,按揭貸款額達到樓價的75%不是難事。惟要注意,採用低按揭成數的出租按揭的物業不能用作自住,否則有機會被銀行追收貸款或罰款。因此對於移民港人,應在英國找到工作後,便轉按到另一銀行重新申請自住按揭。
只接受現金付款樓盤宜留神
銀行拒絕為英國物業承做按揭,不一定與個人因素有關,原因也可能是物業在某些方面不達標。當準買家遇到要求只接受現金付款的放盤時,更要了解清楚背後原因,會否與銀行拒絕承按有關。
舊樓建材未必符合標準
舉例說,因應2017年倫敦大廈發生奪命大火,現時不少銀行規定在2017年前落成、樓高超過18米的住宅物業,需要已更換為非易燃的外牆物料,並取得認可外牆結構保證證書後,才會提供按揭。另外,一些已落成數十年的舊樓,使用的建材物料可能不符合現時安全標準,亦會導致按揭申請失敗。
此外,一些商住兩用的物業、涉及農業用途的房產、舊樓翻新、價格普遍較低的前公屋、以至樓齡過高、面積太小、結構出現問題的物業等,也有機會申請按揭失敗。租賃業權(Leasehold)的物業如果沒有物業管理公司打理,或租賃期少於80年,一般也難以獲批按揭。買家在挑選物業時宜多加留意,以免有失預算。
樓價年飆逾一成 人工追唔上
英國樓價持續高企,小市民要上車不易。按揭貸款機構Halifax資料顯示,英國城市過去一年平均樓價按年升逾一成,至逾28.74萬英鎊(約307.6萬港元),但工資僅增加2.1%,至平均年薪35,677英鎊(約38.1萬港元),反映英國樓價與人們收入差距擴大,工資遠遠追不上不斷攀升的樓價。
倘以平均樓價除以平均年薪計算供樓負擔比率,同樣是連續多年上升,最新為8.1,相當於人們不吃不喝逾8年始可買樓,對比去年負擔比率為7.5,以及2011至2013年維持在5.6,凸顯只依靠工資的市民的置業能力愈趨下降。
莊鈺洪提醒,英國物業重按套現所得金額用途與香港有別。莊鈺洪提醒,英國物業重按套現所得金額用途與香港有別。
莊鈺洪提醒,英國物業重按套現所得金額用途與香港有別。
英國樓價高,小市民難上車。英國樓價高,小市民難上車。
英國樓價高,小市民難上車。
英國銀行會按買家的物業用途推出相應的按揭計劃。英國銀行會按買家的物業用途推出相應的按揭計劃。
英國銀行會按買家的物業用途推出相應的按揭計劃。
英國樓宇外牆物料若不符合法例規定,銀行勢必拒絕為其承做按揭。英國樓宇外牆物料若不符合法例規定,銀行勢必拒絕為其承做按揭。
英國樓宇外牆物料若不符合法例規定,銀行勢必拒絕為其承做按揭。
人人做記者
爆料方法 :
爆料熱線:
(852) 3600 3600
傳 真:
(852) 3600 8800
SMS:
(852) 6500 6500