全球漸收水樓災快來臨？

自去年疫情出現，全球央行大舉放水救市，至今歐美大部分央行仍保持一貫「鴿派」口風，維持寬鬆的貨幣政策不變。全球資金氾濫，資產泡沫問題日趨嚴重。至近期變種病毒威脅全球經濟復甦，部分股市和虛擬貨幣市場已有所回落，唯獨全球樓價卻仍然高企，意味房地產市場很可能正處於空前絕後的泡沫狀態，一旦貨幣政策大逆轉，便會上演全球樓災！

全球樓市升溫，據一項研究指出，多個國家的樓價都顯示出自2008年金融海嘯以來從未見過的泡沫警號。當中，新西蘭、加拿大和瑞典成為頭3位泡沫最多的市場，英國則排第5位。

專家指出，由於利率水平創新低，各國出台財政刺激方案，而且在封關措施下，民眾較容易儲到首期，物業供應有限以及市場預期全球經濟將有強勁反彈等多項因素結合，將全球樓價推高至前所未有的高水平。此外，部分國家提供稅務優惠等因素，亦助長入市情緒。

新西蘭樓價年飆三成

新西蘭是經濟合作與發展組織（OECD）樓價漲幅最誇張的成員國，過去一年來上漲約30%，顯示新西蘭總理阿德恩（Jacinda Ardern）在今年較早時間實施的樓市降溫措施，包括取消投資者的稅收優惠等，並未能有效遏制失控的樓價。因為利率長期處於歷史低位，而且政府推出疫情相關的刺激措施降低入市成本，譬如按揭成本下降，允許富有的新西蘭人將住房升級，並成立租賃投資組合，助長了樓價進一步飆升，也讓更多投資者從中獲利。

該國樓價在過去10年飆升九成的基礎上，再錄近三成的按年升幅，完全將首置買家及低收入戶拒之門外。

澳洲6城市連續3季破頂

鄰近新西蘭的澳洲也正在面對嚴峻的房地產泡沫風險，最近一次議息宣布，維持息率在0.1厘水平。各個城市樓價過去一年漲幅強勁，當地首都坎培拉的樓價過去一年飆升近30%。

澳洲房地產網站Domain報告顯示，當地6大城市樓價已連續3季破頂，其中悉尼、坎培拉、霍巴特和達爾文的樓價去年上漲逾20%。

當地人口最多的城市悉尼，過去3個月樓價中位數達到創紀錄的141萬澳元（約810萬港元）。分析師Nicola Powell直言，澳洲樓價屬於不尋常的增長。國際貨幣基金組織（IMF）早前警告，一旦美國加息，將引發一些估值過高的資產包括澳洲樓市遭拋售。

加拿大交易仍熾熱

加拿大是領先全球樓價國家之一，據加拿大房地產協會（CREA）統計，加國7月份售出房屋的平均價格約66.2萬加元（約408萬港元），較去年同期增長15.6%。溫哥華市售出房屋平均價達117萬加元，較去年同期增長13.8%。

值得留意的是，雖然7月份經季節性調整後的房屋銷售量較6月份下跌3.5%，更較3月的高峰時下跌28%，惟CREA表示，7月份房屋銷售量月比跌幅仍是3月以來連續下降4個月中降幅最小的月份，而且仍為史上銷售第二佳的7月份。滿地可銀行資本市場高級經濟師Robert Kavcic表示，「房屋銷售自今年較早的極端水平開始持續降溫，但目前的交易活動仍強勁，並推動大部分市場樓價上漲」。多倫多地區地產局預料在今年底前，平均房價將達107萬加元。

英國住宅價14年高

英國去年推印花稅假期，寬免住宅物業印花稅，並延遲至今年9月底。另政府推出5%首付購房政策至2022年底，加上BNO「5+1」移民計劃吸引港人於當地置業，刺激當地樓價急升，樓市交投為歷來最熾熱。

倫敦樓價年飆逾7%

據房地產網站Rightmove數據，英國7月樓價按月升0.7%，平均樓價升至33.84萬英鎊，創近14年新高。雖然暑假需求減弱，但8月平均樓價仍達33.73萬英鎊。全英房屋貸款協會（NBS）公布的第二季數據顯示，7月份英國平均樓價按年升10.5%；倫敦平均樓價為51萬英鎊，約高於全英均價1.1倍，按年增7.3%。

香港買賣價量齊漲

香港樓價向來貴絕全球，即使移民潮及疫情都沒有樓價令大跌。據美聯物業樓價指數的數據，截至8月16日，本年迄今整體住宅樓價升8.36%，未來疫情緩和及中港通關後，樓價仍有望拾級而上。按地產代理的整體住宅買賣合約登記數據顯示，7月份整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄9,957宗，創自2019年5月10,353宗後的26個月新高。宗數連續5個月高企9,000宗或以上水平，是2013年2月政府推出雙倍印花稅後首次出現。金額則錄960.72億元，按月升3.8%，創下3年新高。

專家稱，隨着近月疫情等負面因素明朗化，積壓多時的購買力重回市場，二手樓放盤後被迅速吸納，未來本港樓市仍會價量齊升，惟主要風險是美國收水引發全球金融市場動盪，以及中美關係惡化。

內地樓市愈壓愈升

內地樓價愈壓愈飆，政府雖頻頻提到「房住不炒」，但樓價按年連升70個月，內地主要城市在過去幾個月樓價不斷升溫，國家統計局數據顯示，上月一線城市新建商品住宅售價按年升6%，升幅較6月回落0.1%。二手住宅售價按年升10%，較前月回落0.5%。

國家統計局公布的數據測算，內地7月份70個大中城市新建商品住宅價格指數按年升4.6%，增幅較6月低0.1個百分點，按月升幅為0.3%，低於6月0.5%的升幅，並創半年新低。雖然升幅放緩，但北上廣深中，以廣州樓價升幅最大，按年升10.9%。深圳、上海及北京升幅介乎3.3至5.4%，按月升幅介乎0.2至0.8%。

日本建築成本推高樓價

日本亦是亞洲其中一個樓價泡沫化的國家，日本政府數據顯示，全國樓價去年升1.6%，是連續5年錄得升幅。日本不動產研究所數據指，由於籌備奧運導致建築成本增加，加上臨海工業區改建住宅大樓，東京地區新建住宅樓價去年漲1.7%，平均公寓單價已漲至6,084萬日圓（約460萬港元），創1990年以來最高，當時紀錄為6,123萬日圓。2020年全國新建公寓房平均售價較2019年漲3.8%，達4,971萬日圓（約375萬港元），連續4年創歷史新高。

不過，由於疫情期間停止銷售活動，去年東京房屋銷售量較2019年同期下降12.8%，為27,228伙，若與1990年經濟泡沫時相比更大減約70%。專家認為，即使銷量下降，但連年上漲的地價和人工成本上升仍支撐高樓價。