專家樓評：樓花成交期有變 勢影響按揭

自新按保計劃推出後，首置客選用「建築期付款」（建期）購買樓花愈見普及，因繳付首期後，尾數可於物業落成後於銀行申請高成數按揭上會，符合新按保「已落成住宅物業」之規定。早前某西南九龍熱賣新盤，超過七成買家選用建期付款，藉以承做高成數按揭及以較少的首期置業。除了首置客之外，不少換樓人士偏向用建期購買樓花，藉於新樓落成前，可居住於現有物業及有充裕時間放售舊有物業，同時可恢復首置身份，退回購買第二所物業多繳的稅款。

假設發展商突然通知提早成交，買家便要提早上會。換樓人士如未售出舊有物業，申請新樓按揭時，因已有其他按揭物業在身，不能承做高成數按揭，按揭成數最多為五成，買家或因缺乏充足資金支付尾數而影響交易。另計算供款時供款入息比率以及壓力測試基準須下降一成，並連同舊有物業按揭計算入支出部分，壓力測試難度大大提高。此外，如轉新工的買家要注意新公司的入息紀錄是否足夠3個月以上（如非固定入息更需6個月以上）。

發展商延遲成交期亦有機會令買家失去預算，如換樓人士已賣掉舊樓或租樓人士遇到此情況，或需要延長現有居所之租約，使開支增加。如建期買家雖已申請按揭，但遇上成交期延遲超過3個月以上，銀行或要求買家補交入息證明文件，相關按揭計劃及優惠有機會作出調整。

現時疫情仍未結束，部分較受影響的行業職員收入或較為波動，銀行重新審批貸款人的入息證明時，如未能通過入息要求，買家或需要加擔保人以增加借貸力。此外，若樓市處於下行周期，有機會因銀行估價不足而需要「抬錢上會」。

購買樓花除要了解流程，亦要仔細評估風險。買家宜確保有鬆動的財務安排，當遇上突發情況時，亦不會大失預算。