內房企違約究因 多屬定位錯失

惠譽表示，上述11家境內或境外債券違約的房企中，有5家從事商業和旅遊地產、工業園區及貿易中心等非住宅開發建設，這類型業務的資金回籠周期明顯較住宅開發長，導致在行業下行周期時更容易陷困。以泰禾集團為例，於去年7月6日首次違約，目前違約債券本金總額達176億元人民幣。惠譽表示，該公司專注於中高端住宅開發，業務定位造成周轉率顯著下降，同時由於一線及高端二線城市的地方政府實施限價政策，導致其利潤率上升空間受限。

以地區而言，上述11家房企中，有5家的可售資源和土地儲備集中在個別地區，例如華夏幸福和億達的業務分別集中在河北和大連，於限購、限貸等樓市嚴控政策下，造成房企銷售受阻、資金回籠周期延長，繼而令部分房企在高端二線城市，如天津和合肥，以及長三角等較發達地區擁有高比重業務的優勢消失殆盡。

惠譽指，其他造成內房違約的原因包括多元化經營不善、公司治理薄弱及激進投地。上述房企中，有4家在違約前已開展多元化經營，但新收購的業務包括醫療、製造業、零售及科技，都與房地產開發協同效應低，回報亦不足以彌補債券槓桿上升的影響。其餘房企大多自2020年第三季起相繼發生違約，因而處置違約工作尚未取得顯著進展。

美資大行高盛也表示，自2019年底以來，內地國有企業的違約案例明顯增加，同時一些近期未能償還債務的借款人，例如華夏幸福，都背負着高額未償債券，意味着「大到不能倒」的概念可能不再適用，政策制訂者現在不太可能進行全面救助。