昔日東方投資視野：經濟重啟有利亞太房託
自千禧年代初面世以來，亞太（日本除外）房地產投資信託（簡稱「房託」或REITs）穩步成長，現已發展成規模超過2,000億美元的資產類別。作為一個相對「年輕」的資產類別，亞太房託表現強勁，成功抵禦過去10年市場的風雨，包括歐洲主權債務危機、美國聯儲局縮減量寬恐慌、中國股災及中美貿易戰，為投資者帶來穩定的回報。
投資房託與地產股分別頗大，兩者營運模式不同，風險水平亦迥異。地產商對宏觀經濟周期的依賴程度明顯較高，因為他們需要買地、發展物業和出售資產來持續締造盈利。房託的收益與租賃年期掛鈎，而這些年期通常鎖定為3至7年。鑑於租約一般在不同時期屆滿，故此能為股東帶來具透明度和穩定性的回報。
由於租約年期較長，房託能夠獲得穩定而持續的收入，因此較股票更具防守力。與此同時，受租金收入增長等原因帶動，房託能夠提供資本升值潛力。此外，投資者可透過房託參與多個不同房地產種類的投資。
更重要的是，地產商可把利潤重新投資於新項目，房託則根據法例規定，必須持有提供收益的資產，並透過派息向投資者分派其利潤。另外，房託只能有限度參與地產發展項目。
現金流改善 派息或回升
那麽，現時是投資房託的好時機嗎？2020年新冠肺炎疫情對環球經濟造成了重創，今年疫苗面世並獲得廣泛應用，預料將為房託市場帶來新機遇。對工業房託和專門房託來說，疫情強化了經濟數碼化的結構增長趨勢。一來電子商貿興起，帶動了物流倉庫的需求，加上利率低企，促進了行業併購增長；二來企業加速向雲計算轉型，將繼續為數據中心帶來強勁需求。
另一方面，我們認為一些受疫情影響的行業（如零售及旅遊）將在疫苗普及後獲益。隨着經濟活動重啟，商場和零售商店的出租率及人流有望回升，而租金減免措施結束後，現金流料見改善。同時，零售銷售回升有助提升租金收入，一手樓銷售動力持續有助支持地產發展商。因此，相關房託、地產及收租股值得關注。
總括來說，隨着新冠疫苗推出及經濟逐步重啟，我們認為房託派息的可預見性回升，將有助支持區內房託表現，因此亞太房託繼續成為2021年關鍵投資主題。
宏利投資管理亞太房託投資專家 黃惠敏
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