西方房地產泡沫 現況恐空前嚴重

美國和德國房地產於2008年創新高後狂跌，至2013年到低點才回升，2018年普遍回到2008年最高點，到2022年底已再升25%。當然，正常情況下房地產價格攀升，可以因為人口增長對房屋需求增加，亦可以是社會收入增加，市民有錢改善居住條件或作為投資，也可以是房屋質素有所改善。在上述條件出現下，房地產正常升值，但由於「恐落人後」，即使出現升值亦有人不斷追捧，因為人們預期如今不買，遲些更貴。

不過，究竟有甚麼標準可顯示前景是更好或更壞？專家指引人們看租金趨勢。又是正常情況下，租金上升快會使人們傾向置業自住或投資，以逃避交貴租或更遲買會買貴樓。然而一個不正常的因素，是美國聯儲局由2009年至2022年3月（除了2016至2020年短期攀升到2%）一直維持接近零利率，使不少人利用低息炒樓。2020至2023年房價升幅遠遠超過租金升幅，使房地產出現泡沫。

造成2020年至今美國房地產漲價，最重要因素是美國政府在新冠疫情期派錢，結果通脹加劇而房地產自然追隨漲價，人們手頭有不勞而獲的錢，自然會考慮買樓，再加上低息，這3年間美國樓房按揭數額比疫情前增加了20%。

不過，自從去年6月美國單幢屋價格到頂，如今已經下跌2.7%。下跌的主因正是聯儲局自去年6月開始大幅加息，承擔不了高息按揭的人要賣樓，比想買樓的需求大。此外，不少大型零售連鎖店於今年3月已宣布關閉1,400多間店舖，情況更在惡化中。另外，還有大企業因為擴大僱員在家中工作而減少租用商業樓宇。

如今令人擔憂的不單止是私人住宅樓宇，連商舖及寫字樓都在收縮減值，那麼有多少還在興建？發展商及銀行如何承擔可能增加的風險？加息周期再延長，泡沫爆破的風險會更大！