專家樓評：港負資產趨升風險可控

近期樓市雖稍見起色，惟第四季的整體表現尚要待往後各項數據指標公布才有分曉。早前金管局公布第三季末負資產住宅按揭貸款調查結果，最新一季的負資產宗數錄得40,713宗，較第二季高出34%，亦創下2003年以來的新高，引來市場關注。

雖然從數字上來看事態嚴重，但其實今次跟1997至2003年金融風暴下曾經一季逾10萬宗的情況不盡相同，昔日2003年的負資產風暴成因乃很多炒家「樓疊樓」，同時背着數間高成數按揭單位，重注樓市繼續上升，以高槓桿操作炒賣樓價升幅，及後樓市大跌資不抵債而「爆煲」所致。

拖欠貸款比率仍處低水平

今時今日較多個案單純是自住單位貶值，而且未見有太多瘋狂炒賣操作出現。此外，樓市由2021年至今下跌約三成，其「殺傷力」也較1997至2003年近七成的下跌幅度為低，變相對一眾業主的考驗亦較小。金管局就補充，第三季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率為0.13%，相較第二季末的0.11%仍處於低水平。

當然，金管局的數字乃來自銀行，只包含由銀行提供的一按貸款數據，當中並不包括一些新盤樓花買家向發展商承做的頭按，以及一些由財務公司提供二按的數字，如將那些個案一併計算，實際負資產宗數可能多近一倍至約8萬宗，貼近2003年高峰期約10萬宗的水平。一旦有業主一時周轉不靈導致斷供，銀行將會沒收抵押物業，令單位變成銀主盤。

據了解，各大銀行的銀主放盤量在第三季錄得81個，跟第二季的102個相比未見大幅增長（惟數據不包括財務公司及直接放予拍賣行的樓盤），暫時負資產並斷供至「爆煲」者似乎為數不多，惟10月份已錄得59個銀主盤放盤，第四季最終錄得的放盤量可能不小。

銀行估價暫時仍然偏低，一眾業主如當初購入物業只為自住，且目前有穩定收入來源，按理就算帳面上變成負資產，實質對其生活的影響應該不大，但收入不穩定者可能要評估一下自己的財務狀況，最好預留一筆不少於6至9個月的流動資金，以備不時之需。

超高成數按揭助樓花買家

跟業主相比，樓花買家在當前市況下的處境更為尷尬。對於他們而言，如果臨到收樓之際銀行估價遠低於其買入價，買家需要在短時間內籌措大額資金「抬錢上會」以補回差價。

有見及此，傳聞監管機構最近主動聯絡坊間專做高成數按揭貸款的機構，提出讓機構做擔保，由其合作銀行提供120至140%的超高成數按揭，令買家最多可借銀行估價的120%的貸款，手上沒有太多流動資金的人毋須弄至撻訂收場。如傳聞屬實，相信對買家而言是一顆重要「定心丸」。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

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