歐債危機影響下，環球經濟去年頭三季的增長明顯放緩。直至去年第四季，各大國的經濟才開始展露曙光。以美國為例，勞動市場似有逐步改善的迹象：去年第四季美國的失業率已降至百分之七點八，創下自金融海嘯爆發後新低。而中國經濟也在去年第三季見底回升，不少評論員預期新管治班子上場後，中央政府將會推出刺激經濟措施去推動國內經濟活動。觀乎內地股市近兩個月來已升了近兩成的表現，一三年中國經濟有很大機會再重拾過往的動力。
香港是一個外向型經濟體系，外圍經濟明顯好轉，香港經濟必受惠。據政府和各大銀行研究部的估計，一三年香港的經濟增長將回升至百分之三至四，遠高於去年頭三季平均經濟增長百分之一點一，反映官方和市場人士均看好今年經濟表現。香港經濟增長雖會加快，但因過去幾年，幾個大型經濟體系，包括美國、歐元區、日本和英國不斷「量化寬鬆」，為金融市場創造大量流動性。○八年底至今流入香港的熱錢有近九千億港元，加上超低息環境已持續超過四年，香港房地產市場因而急速升溫，現在整個住宅和非住宅市場已明顯形成一個龐大泡沫。
究竟本地房地產市場的泡沫有幾大？讀者可以參考差餉物業估價處每月公布的物業市場回報率。以最小型的私樓單位為例（低於四百平方呎），去年十一月這類物業的回報已跌至百分之三點四，創有紀錄以來新低，較九七年樓市高峰期的百分之五點二低百分之一點八；至於非住宅市場情況也不遑多讓，現在所有非住宅市場的平均回報率已跌至百分之三或以下，這亦是有紀錄以來的歷史低水平。
近年私人住宅樓價暴升已令想置業的市民苦不堪言，但曾蔭權政府和現任政府卻苦無良策解決樓市問題。雖然政府不斷向市民和傳媒強調樓價高企是由於樓宇供應不足，但是否政府在短時間內增加土地和樓宇供應便可完全解決高樓價問題呢？筆者認為不是，因為影響樓價的另一原因是聯匯制度產生出來的負利率（負利率是指市場利率低於通脹率）問題，如果負利率未能解決，本地樓價仍然難以作出像樣的調整。
對老一輩的香港市民來說，負利率絕不是新事物。九一至九五年期間，香港同樣面對負利率環境，但當時每年平均新樓落成量高達二萬八千八百個單位，顯示樓宇供應非常充裕；但受負利率影響，借貸成本卻變得非常低，因此市民仍會選擇投資房地產市場，最終樓價在這段期間升了超過一倍，這正好證明負利率對樓價的強大威力。
大約三、四個月前，市場曾傳出梁振英政府考慮向銀行徵收按揭利息稅——即從銀行按揭息口收入抽取一個特定的百分比稅率，當然，銀行為了保持利潤定會將部分或全部按揭利息轉嫁市民。這變相是銀行加按揭利息，一旦這情況出現，按揭市場的負利率問題將可得到改善。
最近有記者問筆者，「如果今次樓市泡沫爆破，樓價下跌的幅度可以有幾多？」筆者沒有水晶球，不能準確無誤地預測樓價下挫的幅度，但根據最近兩次樓市泡沫爆破，樓價的跌幅介乎三成至六成七。雖然「樓災」會令市民損失財富，但並不代表經濟衰退一定會出現。以八十年代初期樓價大跌為例，因為本地經濟的其他環節仍有不俗的動力，所以香港最終可以避過經濟衰退。