有地無奈動不得 寸土必增談何易

房屋問題是本屆政府的施政主軸,特首梁振英日前在立法會闡述管治理念,承認市民當前面對的置業或居住問題亟待解決,要根本理順房屋問題,就要確保土地供應和土地資源的合理分配。然而,沒有穩定和持續發展的土地拓展規劃,所謂長遠解決房屋問題,讓市民安居,促進樓市穩健發展的構想,只會流於空談。

據港府較早前公布,全港現有空置住宅用地一千三百公頃,其中約七成屬於鄉村式發展(即丁屋)用地,實際可供興建住宅的用地只有約三百九十一公頃。發展局局長陳茂波撰文承認,在善用土地資源的大前提下,他認同有檢討小型屋宇政策的需要,但將九百多公頃鄉村式發展用地全數撥作一般住宅用地,涉及法律、環境、土地規劃等複雜問題,需與不同持份者及公眾討論,並非短期內可以解決。他稱,港府已透過六項措施開拓約二千五百七十多公頃土地,大多集中在新界,為未來建立土地儲備。

上述幾組數字顯示,港府的土地政策存在三個問題。其一是現有土地供應比例資源錯配,丁屋用地多而一般住宅用地不足,倘若經別有用心者操弄,把議題政治化,可能掀起市區居民認為新界原居民享有土地特權的議論,激化對立情緒,怨氣或會轉化為不滿港府施政,不利管治;其二是一旦改變新界原居民享有的丁屋權益,勢必牽動持份者利益,引發重大爭議;其三是未來土地資源開闢集中在新界,證諸較早前新界東北發展計劃諮詢被上綱上線,變成「割地賣港」的政治議題,充斥反對聲音,還有環保團體的保育訴求,人為關卡處處,拓地效率成疑。

現屆政府上任以來,從增加土地供應入手,帶動公、私營單位落成量,未來三至四年,除公屋單位,預計一手私人住宅單位供應將達六萬五千個,可望略為紓緩前朝政府土地政策錯誤導致樓市失衡的情況。不過,要根治市民居不易、置業難的問題,仍需持之以恒增加土地供應,向市民展示未來樓市將會穩定發展的前景。

問題是目前的土地拓展政策,令人看不到清晰的可持續發展方向,現有土地儲備受到用途限制,真正可供大型發展計劃的用地不多,雖然港府有增加土地供應調控樓市的決心,只是未來隨着有潛質土地買少見少,供應難免捉襟見肘,可能形成另一次土地供應斷層,影響穩定樓市的成效。至於拓展土地,建立長遠土地儲備的計劃,方向正確,但土地資源集中在新界東北為主的鄉郊地帶,早前的規劃諮詢引發不同持份者激烈抗爭,預示日後的拓展計劃不易落實,就算港府寸土必「增」,過程也可能曠日持久,最後取得的新土地,未必能配合長遠房屋規劃的時間表。

解決房屋問題的根本在穩定而持續的土地供應,但在當前事事政治化的社會氛圍之下,要糾正極具爭議性的新界原居民丁屋用地問題,以及發展新界東北,可謂阻力重重,說易行難。