瑞銀中國/香港房地產研究主管林鎮鴻估計，內地奢侈品商場數量於未來5年內翻倍，因為疫情之後，奢侈品牌明顯在內地加速開店，並集中在二線城市，以至廣州和深圳等鄰近香港的大灣區城市。反觀，香港奢侈品商場未來則受奢侈品消費回流內地，及海南離島免稅政策所威脅，一些或出現關店潮。
林相信，海南將是最大得益者，料2025年海南佔內地奢侈品消費比重由2019年的1%，增至9%；而中國提倡「雙循環」下，境內有稅渠道消費佔比將由2019年的31%，增至5年後的55%，惟包括香港在內的境外佔比，屆時將由68%縮至36%。
香港方面，該行統計全球16個奢侈品牌的店舖數量，指去年初每個品牌平均在港設7間門店，較上海及北京等城市多，但目前這些品牌在港門店數量已減至平均5.5間；預期就算通關，銷情也難回復到疫前水平。
林氏坦言，奢侈品牌重視「聚集效應」，一旦某個「標竿品牌」撤離，其他品牌或跟風。他料奢侈品牌會保留最核心門店，其餘則整合或關閉，故香港最頂級、體驗最好的商場不受影響，而較邊際的或受累關店。而港府擬推出電子消費券，對民生商場帶來更多支持，看好本港相關發展。他說，在內地發展購物中心的港資地產發展商一般做得比較好，因商場定位較高端；愈來愈多中資發展商因住宅項目毛利回報較以往遜色，亦轉向踏足商場領域。