專家視野：內房銷售熱潮漸降溫

由於部分熱點城市樓價的過快上漲，調控政策也陸續出台。去年8月，「三條紅線」政策對房企進行分檔，開啟了新一輪的房企供給側改革。熱點城市限購限售，去年底出台規範銀行房地產信貸集中度的文件；今年2月出台重點城市土地集中供給政策，3月以來，上海、北京、廣東多地監管摸底經營貸資金流向，嚴防違規流入房地產市場。

居民購買力仍有限

在各類地產調控下，房地產銷售、投資為何始終不弱？首先，這些調控集中在供給端，對於銷售條件和利率無太大影響，再疊加近幾年各地寬鬆的人口政策和強勁的信貸增長，所以影響不大。大房企資金實力較強，在這場土地市場的改革中話語權也會提高。第二，2019年以來寬信用周期開啟，至今寬信用並未結束。第三，更重要的，地產行業融資總量也不弱，主要是居民加槓桿方式改變、購房資金來源的拓寬。地產按揭增速並未放緩，僅開發貸增速放緩。這是否說明了這屆居民更有錢了呢？我們認為事情沒這麼簡單。

第一個證據是，人行狹義口徑的房地產貸款在全部居民中長期貸款中的佔比，在2020年以來明顯下降；由於汽車等大型消費並未明顯提升，這意味着車貸的增加或另有原因；一個解釋是，居民經營性貸款上升，而這些沒有被人行統計為房地產貸款，但實際上這些經營性貸款與房地產有關。

第二個證據是，金融機構信貸收支表中，去年居民中長期經營性貸款增速快速上升，而同期居民中長期消費貸款（包括房貸、車貸）增速則保持平穩。這進一步驗證了居民信貸結構的異常。此外，部分涉足多元經營的房企，也可通過名義上的製造業中長期貸款來獲取資金，支撐房地產開發。

開發商如何應對調控？首先房企要應對的是火熱銷售帶來的庫存不足。在房貸利率和寬信用政策的刺激下，去年以來房地產銷售逐漸升溫，以北京和深圳為例，二手樓銷售增速已經接近2016年以來的高點，但由於房企忙於降槓桿、收縮陣線，所以拿地較少，庫存回補是通過加速已有項目施工和消化土地儲備。

從大趨勢看，一個負面迹象是，樓價與商品房銷售開始反向變化，這與過去三次地產周期中的規律恰好相反。雖然2020年12月的銷售面積增速達到13%，是2017年以來的最高增速，但對應的銷售單價（統計局口徑）按年增速卻只有6.7%，是2017年以來的最低水平，顯示地產市場有明顯的量增價降情況。這就意味着即使正規房貸並未收緊、經營貸也放鬆，但居民購買力依然有限，房企降價才能促銷，而不像過去可以漲價促銷，房企進入薄利多銷時代。

部分地區房貸息回升

近期人行收緊整體信貸額度及開始收緊地產相關的貸款，加上地產在信託融資以及發債融資層面也有一定收緊，開始造成地產的銷售量和投資開始下滑。第二季度開始，整體信貸或將開始慢下來，那麼無論信貸怎麼分配，地產都會開始減少。從周期的位置看，房地產按揭和開發貸兩者都接近周期的頂點，這意味着從過往3至4年的周期推算，房地產信貸或將迎來1至2年的收縮期。今年2月以來，部分地區房貸利率開始回升，而歷史上，房貸利率回升會帶動按揭下行。2月以來，在調控預期下，房地產銷售的熱潮逐漸降溫，以北京和深圳為例，3月的銷售增速普遍回歸正常溫度。

我們認為隨着房貸利率上升、房貸額度收緊，房地產銷售會在第三季度開始明顯轉弱，投資則隨着前期項目的消耗和土儲的下降，在第二季度也將開始放慢。

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