港樓市7大利淡因素

1.人口老化少生育削需求

雖然香港向來被稱為地小人多的彈丸之地，但現狀有變，早前數據顯示，去年首次出現自然人口減少，即死亡人口達4.98萬，但出生人口僅4.31萬，較死亡數字低6,700人。除人口老化外，年輕人愈益不願生仔亦是癥結所在。

為何港人生育率長年維持極低水平？最主要原因是生仔成本太高，加上近年社會氛圍不佳，結婚數字大跌。數據顯示，2019年僅4.42萬對新人結婚，按年大跌逾一成；去年更誇張，按年暴瀉36%至僅2.82萬對新人，連結婚都大減，更遑論生兒育女。至於對樓市有何影響？簡單來說，為結婚而買樓的年輕夫婦向來是樓市最大的剛性需求，而因為家庭成員增加要住大一點，則是啟動換樓鏈的關鍵。換言之，未來的上車及換樓需求俱降。

香港吸引力大減，內地人恐不再來港生活。（資料圖片）

香港上季樓價跑輸全球多數地區

從來沒有一個地區在人口負增長的劣勢下仍能保持經濟繁榮、樓價續升，例如日本在人口萎縮下，經濟迷失數十年，南韓正步其後塵，但有半導體撐住，香港則連這點也沒有。

2.國際金融中心地位動搖

論及香港前景，可謂只有更悲，國際金融中心地位岌岌可危。早前美國智庫傳統基金會公布的經濟自由度指數，將香港剔出榜單，評分納入內地。自1995年創立該指數以來，香港一直蟬聯冠軍多年，去年仍是亞軍，今年卻已變成內地其中一個城市，失去引以為傲的自由市場地位，影響外商來港投資的意欲。只要國際社會進一步邊緣化香港，就算政府自己再說一萬次國際金融中心地位不變，也是徒然！

難怪自去年開始，不時傳出國際金融大行將總部由香港遷往新加坡或東京。最近又傳出瑞銀、瑞信及摩根大通擬減少駐香港的高級僱員，將香港區的銀行家直接派入內地爭奪市場，反映國際金融中心地位進一步減弱，對高端住宅的租務及買賣皆造成衝擊。再加上疫情沒完沒了，失業率飆至7.2%，超過26萬人無工開，最近更暫停接種復必泰疫苗，經濟復甦可謂遙遙無期，樓市何來剛需？

3.貨幣基礎勢縮 阻礙升市

早前有調查估算，大約150萬港人有意移民離開，或許大家沒有太多概念，不如換個方法來說。去年英國曾估算，今年有15.33萬港人前往英國，有國際大行據此推算，單是移居英國就可能讓香港因此走資2,800億元。再看上述移民人數150萬，簡單乘以10倍，則有2.8萬億元流走。雖然屆時走資金額未必有那麼多，但數字一定不會低。

數據顯示，截至去年第四季，主要反映活期存款的香港M1貨幣供應為3.23萬億元，反映整體社會貨幣供應的M3則為15.6萬億元。如果流走資金達一萬億元，已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎。過去香港樓市節節上升是因市場錢太多，若未來反向而行，槓桿效應減弱必然會礙及樓價。

4.內地客源減 寧揀澳洲

許多看好樓市前景的人對內地客源寄予厚望，但可能是一廂情願。原因是目前香港經濟困頓，前景不明朗因素眾多，何來高端的工作職位滿足新來港的內地精英？且來港生活成本高昂，過慣內地閒適生活的人未必習慣。若肯來港的內地人並非精英，又如何撐起香港經濟及當前樓價？早前內地政府明言要香港解決住屋問題，又會否放「北水」南下搶樓？

另外，2月中旬傳出香港計劃加強審查資本流動及交易，防止內地官員利用香港隱藏非法財富。未來若連內地官員都要加強審查，普通老百姓的資產更是無所遁形。既然轉移資金來港如斯困難，內地「大款」何不一開始就將錢轉去海外，非要來香港這個「過時」的中轉站冒險？

就此，澳洲反而是內地「大款」的熱點！有地產代理曾指出，許多中國富裕一族在中國做生意、在澳洲有家庭，因感覺當地真的很安全，又接近中國，沒有時差，去年3月疫情爆發之初，就吸引了不少富戶趁澳元轉弱而大舉投資。縱使近期當地與中國在貿易上有糾紛，但在資源上具戰略地位，樓價依然向上。

5.港人供樓能力達極限

香港既面對自然人口減少和移民潮，且內地人來港置業興趣不大，留下來的港人能否獨自撐起樓市？答案是負擔能力達極限！調查機構Demographia上月調查顯示，香港仍然是全球最難負擔的房地產市場，該「殊榮」已連續蟬聯11年，家庭需不吃不喝20.7年才能置業。

另據金管局資料，香港家庭負債率已由2005年54.3%升至最近約88%，負債主要分為住宅按揭、其他個人貸款及信用卡貸款等3部分，當中住宅按揭已佔本地生產總值比率約50%。再者，近年發展商以財務公司向旗下新盤買家提供貸款，故真實的住宅按揭佔比應更高，港人真實供款壓力更大。

雖然目前按揭利息處歷史低位，但由於樓價過於昂貴，港人只好拉長供樓年期，以求減少每月供款。數據顯示，去年平均按揭年期高達27.4年，而10年前平均按揭年期僅約20至21年。

香港按證保險數據也顯示，去年新取用按保金額達983.34億元，按年飆近兩倍；每宗按保平均借款約531萬元；結合中原按揭客戶申請數字來看，去年申請八至九成按揭的客戶比例平均高達四成，而以往只是兩至三成。上述一系列數字除反映許多買樓人士存在「掹掹緊」情況外，亦代表只要樓價跌兩至三成，便會淪為負資產，屆時若銀行「落雨收遮」，銀主盤湧現，樓市將陷入死亡漩渦。

6.上季跌價 市場開始離棄

去年環球多數樓市皆升，香港則斯人獨憔悴，反映各項利淡因素已開始在市場計價！據萊坊發布去年第四季的《全球樓價指數》，統計全球56個國家及地區的樓價數據，顯示全球住宅價格以近3年最快速度上升，去年平均漲價5.6%；其中，89%的國家及地區樓價上升，包括土耳其在內的幾個新興市場表現最強勁，上季土耳其樓價按年飆30.3%；發達國升幅亦不俗，新西蘭按年升18.6%；美國升10%；加拿大及英國均漲近9%。就連屢屢打壓樓市的中國內地，排名也在第34位，樓價升了3.8%。

反觀香港在萊坊數據中，全球排51，上季樓價按年跌0.1%。簡而言之，全球精明物業投資者已不將香港放在考慮之列。

7.政府出招 住宅供應料增

正所謂「無巧不成話」，自從內地發話要香港解決房屋問題後，就傳出多個利好住宅供應的消息。先是廉署出手打擊元朗「套丁」行為，震撼地產市場。本月中再有擾攘逾一年的臨時過渡性房屋見到眉目，獲屋宇署批出建築圖則，共涉住宅面積逾102萬方呎，料提供逾4,000個臨時過渡性單位。

發展局於本月24日書面回覆立法會議員提問時提及，濕地緩衝區內超過四成（即約513公頃）土地，被劃作可作住宅發展土地用途，政府會在平衡保育與增加房屋土地供應的前提下，檢討有關濕地緩衝區的規劃指引，目標是今年內提出建議。上述一連串動作，均反映只要港府有心增加供應，香港不存在土地不足的問題。