全球難上車 社會易動盪

美國：新盤銷售增兩成 「熟地」供應恐不足

美國經濟在新冠肺炎疫情下表現疲弱，但去年卻出現多年來最熾熱的樓市榮景，發展商都擔心，快要找不到土地來建造房屋了。

事緣美國去年在疫下經濟活動大停頓，影響住屋建造進度。另一方面，美國利率跌至歷史低位，加上疫情刺激買樓作遙距上班或上課之用，為美國樓市帶來新需求。市場上待售二手供應盤源短缺，買家轉向預售新屋市場。

事實上，購買土地和平整地皮是漫長過程，發展商從購入土地到開始動工興建，一般至少要一年，個別還需數年來取得所需的建造許可，故新增住屋供應需時。業界指，目前美國的住屋庫存土地大多仍在開發中，今年發展商可能面臨「熟地」供應不足的問題，但買樓需求不斷上升，令發展商搶地競爭更加激烈，故樓價持續上升幾成市場共識。

貸款利率低 刺激置業需求

美國商務部數據顯示，2020年1至11月當地新屋銷售量按年大增19.1%。美國全國住宅建築商協會（NAHB）則指，美國房屋建商信心指標在11月升至1985年來最高，12月則略為回軟。由於樓價不斷上升，但居民收入受疫情打擊，去年第四季美國置業者需要花費平均工資近30%來償還樓按，才能負擔得起一套典型住宅，這比例是2008年以來最高。不過，借貸成本低企，30年期貸款利率目前低於3厘，刺激了置業需求，成為全美各地樓價上升的推手。

由於美國樓市格局已轉變，一些投資者索性收購酒店並改建出租住宅。這些買家瞄準陷入營運危機的酒店，以便宜價格接手經營困難或被迫喪失抵押品贖回權的房地產，冀從廉價租樓市場賺一筆。例如房地產投資公司Vivo Living在2019年底首度將旗下擁有112間客房的酒店改裝住宅，疫情爆發後，該公司啟動逾3項酒店改裝計劃，並洽談在2021年初買下第4棟酒店。公司指，將自身視為「資源回收建設商」。

房地產投資公司SHIR資本也表示，酒店改裝成出租住宅最適合的競爭市場，能與月租超過1,000美元（約7,800港元）的新落成套房鬥過，若酒店套房租金便宜20%，便極具競爭力。誠然，酒店是打造平價住宅的理想選擇，房間面積雖比普通住宅小，但早已配有浴室和小廚房。

有投資者表示，儘管要改裝陳舊的酒店會耗費更高成本，但通常只需耗時一年，較由頭建築更快速。除了住宅外，部分房地產商甚至改裝為辦公室。