貸款特刊III：細價樓入市「供」略

Q1：買得起600萬元物業嗎？

年輕人買樓前，須計算是否足以支付首期。據金管局指引，首置人士購買1,000萬元或以上，及1,000萬元以下住宅，一按最高按揭成數分別為50%及60%（上限為500萬元），以600萬元的物業為例，須支付首期40%即240萬元。

儲夠首期仍須通過壓測

若首期不足的話，首置人士經按揭保險「上車」，購買800萬元以下的住宅物業，假設銀行估價足，最多可借90%，即購買600萬元住宅物業，首期僅為60萬元。若購買600萬元物業，透過按保借90%按揭，假設實際按揭利率1.65厘，分30年供款，月供約19,694元。

然而，儲夠首期未等於成功上車，還須視乎收入是否通過以下關卡。以首置、自用物業及申請按揭保險申請人為例，其首個關卡是每月供款與入息比率（DSR）基本上限為50%，即月入39,388元。第二，就是在最優惠利率按揭計劃（P按）上升3厘下，仍能通過壓力測試，當前P按為2.5厘（P減2.75厘），即壓測下按息為5.5厘，每月供款升至31,734元。按此計算，中原按揭指，買家按揭成數較一按最高按揭成數高出20%或以上，則壓測下的DSR須為55%或以下，即月入最少要達到57,698元。

近年按揭新規對首置人士的掣肘減少，若只能達到基本DSR為50%的規定，可獲批最高八或九成按揭，但須支付較高昂的按揭保費。

Q2：為何要先做好估值？

差餉物業估價署沒提供統一物業估價，不同銀行對同一個單位提供不同估價，大家可從銀行的物業估價網輸入資料及查詢，比較業主叫價與估價，因銀行批核按揭申請時，只會按照本身對物業的估價批核，並不是樓宇買賣價。

假設買家以650萬元買入物業，根據金管局的規定，銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款，換言之，買家將獲批390萬元貸款，若銀行給予其估價為600萬元，買家只能獲批360萬元貸款，並須承擔30萬元差價。

Q3：究竟前期要畀乜費用？

購買物業前，除了儲夠一筆首期，還要計算不下幾十萬元的雜費，包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。以600萬元的住宅物業為例，首置人士的印花稅率為3%，即18萬元。律師費視乎樓宇成交價而定，600萬元物業的買賣合約收費2,500元、屋契及按揭契收費逾一萬元，經紀佣金則為成交價的1%，加上至少20萬元的裝修及傢俬，連同首期料逾百萬元。

Q4：揀H按或P按會較好？

一般而言，H按更受歡迎，因實際息率有機會較低，而且鎖息設上限，但是息率較波動，因為要視乎銀行同業拆息走勢，例如剛好遇到大型新股上升或市場資金趨緊，拆息可觸及兩厘。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，個別貸款公司會提供P按的低首期按揭計劃，現金回贈可達0.5至0.8%，但貸款機構並不會白白提供高成數按揭，買家須額外支付略高的保費。

H按實際利率較低

而現時H按的使用率達九成，普遍銀行H按鎖息上限等於P按利率，但當拆息低企，H按計劃實際按息會較低。舉例，經絡按揭轉介網上資料顯示，有現金回贈1%的H按計劃為H+1.45厘，以近日一個月期拆息0.2厘計算，則實際按息為1.65厘，低於P按目前實際按息2.5厘。

Q5：每月供幾錢？供唔起會點？

以樓價600萬元為例、假設年期30年、實際按息1.65厘，只須申請一按及要透過按揭保險上車的供款可相差超過五成，前者月供僅12,685元，後者則要月供19,694元（包含7折優惠下的按揭保險保費，並以月供的形式供入）。

按揭供款長達數十年，若無力還款會有何後果？王氏指，按揭計劃的拖欠率僅0.04%，因銀行有入息審查。另買家借取按揭貸款等同把物業抵押予銀行，若供款人士拖延還款，銀行會先向其了解拖欠原因，如情況非常惡劣才正式通知客戶，將其物業售出以清還貸款（俗稱銀主盤），但一般不會在幾個月內收樓。