兩大專家齊嗌樓市高危

新冠肺炎疫情持續擴散,令自去年中已「見頂」回落的香港樓市更「雪上加霜」。兩大樓市專家Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)及Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇接受本報訪問,前者預期今年全年樓價最多跌13%,但認為「危中有機」,後者卻擔心美國短債債息失控,隨時成為本港樓市的「計時炸彈」。

卓百德估住宅跌價13%

卓百德指出,新冠肺炎的影響對樓市絕對是負面,此單一因素或拖累中國和全球經濟,直言目前情況並非常規的經濟分析工具可以預測,只能透過經驗、歷史等來入手。回顧九七年亞洲金融風暴,香港經濟經歷了六年通縮,樓價累計下挫了60%,○三年應是通縮的尾聲,但卻爆發了非典型肺炎(俗稱「沙士」),情況與如今有點相像。

回顧○三年上半年,本港住宅樓價累跌約9%,但疫情完結後樓價逐步回升,全年計樓價反而上升約5%。卓氏認為,目前樓價再要跌多少,需視乎要多久才可成功研發治療藥物,又或像當年「沙士」一樣,疫情隨着季節轉變而逐漸消失。

預期聯儲續推QE

他不看好疫情會在短期內解決,故調低了今年的樓價預測,由疫情前估計全年只跌7至8%,降至全年料跌12至13%。

儘管如此,卓氏認為,在疫情爆發前其實不乏好消息,尤其去年底起全球有多達35間央行減息或採取寬鬆貨幣政策,低息環境今年料持續,而美國聯儲局今年料不會加息,甚至有機會減息一次,並會繼續推出類似量化寬鬆(QE)的措施來增加流動性。

至於香港住宅供應長期低於政府預測,對樓價有支持作用,且港府自去年十月放寬按揭保險上限後,按揭申請大幅增加,顯示住宅需求一直強勁,而激烈的示威活動近日已相對平靜。

王震宇憂美債累港樓

據Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇從宏觀角度分析,認為經濟上美國強、其他國家弱,為港樓埋下了下跌的危機。他首先撕破市場對美國聯儲局會再量化寬鬆(QE)的憧憬,直言「QE意思是買長債,聯儲局職責是控制長息」,但該局自去年九月起主力買入短期國債,令資產負債表再度擴張,亦暗示短債債息有失控之嫌。

他又指,近期新冠肺炎死亡率與流感相近,也較「沙士」兩、三成死亡率低,料影響非長久,情況不會十分惡劣。惟他認為,利率的影響卻不容小覷。

買股回報勝置業

王氏坦言,近年美國經濟太強,令加息去遏通脹的壓力漸增,相對歐洲多國和新興市場經濟卻在走下坡,「近年歐洲好多國家發債都冇人買,只是央行買,但央行錢從何來?都係同德國借,所以如果一間央行出事,成個歐洲金融系統會變得好大鑊」。因此,資金回流美國是正常事,惟他擔心聯儲局最終控制不了短債債息,同時香港本地資金亦會抽緊,港息隨時會高於美息,即使香港過去沒有跟足美國加息步伐,屆時香港加息或在所難免。

他又指,香港樓價對利率最敏感,呼籲未來一兩年買樓「避得就避」。他更身體力行,於去年底率先沽出所持擎天半島單位,認為買樓不如買地產股和內房股,其回報和升值潛力都較港樓佳。