理財Campus:兩大專家教路 投資深圳樓竅門

近月內地公布放寬港人在內地多個城市購買房屋的限制,令港人在內地置業的興趣大增。然而,買樓投資本金大,稍有不慎睇錯樓市,或買了爛尾樓,隨時血本無歸。是次邀請到兩位內地物業專家,教大家分析內地樓市,並探討樓價與香港幾乎相等的深圳樓之投資價值。

地產代理: 放寬限購 置業更容易

深圳中原董事總經理鄭叔倫指,「惠港16條」包括便利港人在大灣區買樓,保障在區內工作的港人子女教育享與內地居民子女同等待遇,支援港人在內地使用移動支付,以及推出港人異地開設內地銀行帳戶等。

最重要的是,以香港人置業熱門城市的深圳和廣州為例,亦獲得豁免所需要的本地居住、學習或工作年限證明,便可在當地購買一個物業。

他指,新措施增加了港人對深圳的購房需求。從近期成交也可以看出,港人在深圳置業數量有所增加,雖然總量仍不高,但增幅還是比較明顯。因香港社會問題尚未解決,部分港人有意到外地甚或到內地生活,隨着深圳愈來愈開放,生活質素及教育水平提升,預期未來會有更多港人到內地置業,甚至定居。

樓價調整後迅速恢復

深圳樓價多年來不斷上漲,他表示,該地樓價期間即使有調整,時間上也屬短暫,並很快恢復過來。二○一九年受惠多重利好政策,包括年初調控預期放寬、房貸利率下行,緊接着大灣區及先行示範區發展,以及豪宅稅標準調整等,市場回暖,使交投攀升。再加上政府加大投入,料當地樓價將會緩慢地上升。

不過,他亦提醒,在「房住不炒」的國策下,投資者對於價格上漲預期也沒有那麽強烈,大家都明白價格「升得太快」,必然會惹來調控,因此雖然成交活躍,但價格上漲幅度仍然有限。而且今年深圳區域之間分化也加劇,「西強東弱」的格局更加明顯,南山、寶安等較受惠利好政策,價格上漲也更為明顯,而東部的表現則稍遜一籌。

福田配套齊備 啱新手

選點方面,港人在深圳置業主要分布在福田南部的皇崗、水圍區域及羅湖火車站附近,考慮的是工作地點及往返香港的便利程度。福田南部圍繞福田高鐵站附近區域,鄰近購物公園等核心商業區,方便購物、娛樂;而且地鐵四通八達,對外交通便捷。因此,他建議,新手還是選擇福田為佳。

至於深圳北站附近,寫字樓多,購物娛樂等配套尚待完善。交通上,兩條地鐵通過,可到南山、寶安、福田,但是開車容易擁擠,故與福田相比還是差上一些。

資深投資者: 入市前要釐清目的

有投資廿多年內房經驗的港人投資者沈永年稱,港人買內地物業前,宜先釐清置業目的,是自住、收租、炒賣或度假。他也有購置深圳物業自住及作員工宿舍,以方便工作。

然而,他不建議投資深圳物業收租,指其樓價已升了不少,呎價幾乎與香港樓差不多,租金回報率偏低。如深圳后海住宅呎價逾一萬元人民幣,但其租金回報偏低,難以回本。如果一心想買內地物業投資收租,可以考慮珠海、中山或佛山等地。

新盤隨時平過二手樓

如果是買樓博升值,就要捕捉時機。沈永年認為,每次限購令推出後,樓價應聲下跌,投資者就可伺機低撈,以捕捉樓價上升的機遇。他補充,目前深圳一手樓較二手樓抵買,因政府積極控制一手樓價格,所以其價格隨時平過二手樓,而過往一手樓開盤都吸引大批深圳人搶購。

買內地物業需要找可靠的物業代理及具規模的發展商,他指出,買家應該找香港物業代理推介內地樓盤,而不是內地中介,因前者提供的服務一般更有保證。購買物業的程序繁複,如果有可靠的代理跟進售後服務,如到銀行開戶及匯錢、到公證處辦理買賣合約公證手續、到國土局申請產權轉移過戶登記等,「隔山買牛」就更加得心應手。另外,宜選內地人熟悉且本為上市公司的發展商,可減少爛尾機會,並更易出租。

此外,要留意內地銀行之按揭息率及首期要求。他說,內地銀行一般提供七成按揭,按揭利率通常為4.8厘至6厘,年期最高三十年。

宜盡早辦妥遺產安排

最後,遺產安排也是內地置業最棘手但易被忽略的問題。他說,「隔山買牛」宜盡早辦妥遺產安排,否則子女未能承繼物業,財產化為烏有多可惜。

房產遺產方面,按照內地繼承法第五條,有遺囑的按照遺囑進行,如沒遺囑的按照繼承法第十條。第一順序繼承為配偶、子女,父母;第二順序繼承:兄弟姊妹、祖父母,外祖父母。據繼承法第十三條,遺產由同一順序繼承人均分共同持有。另外,目前中國未有完善的遺產稅法,房產遺產不交稅,只需繼承人承擔印花稅、公證費用、契稅。