理財Campus：兩大專家教路 投資深圳樓竅門

地產代理： 放寬限購 置業更容易

深圳中原董事總經理鄭叔倫指，「惠港16條」包括便利港人在大灣區買樓，保障在區內工作的港人子女教育享與內地居民子女同等待遇，支援港人在內地使用移動支付，以及推出港人異地開設內地銀行帳戶等。

最重要的是，以香港人置業熱門城市的深圳和廣州為例，亦獲得豁免所需要的本地居住、學習或工作年限證明，便可在當地購買一個物業。

鄭叔倫指出，新措施增加了港人對深圳的購房需求。	沈永年稱，深圳樓租金回報偏低。	買內地樓注意事項

他指，新措施增加了港人對深圳的購房需求。從近期成交也可以看出，港人在深圳置業數量有所增加，雖然總量仍不高，但增幅還是比較明顯。因香港社會問題尚未解決，部分港人有意到外地甚或到內地生活，隨着深圳愈來愈開放，生活質素及教育水平提升，預期未來會有更多港人到內地置業，甚至定居。

樓價調整後迅速恢復

深圳樓價多年來不斷上漲，他表示，該地樓價期間即使有調整，時間上也屬短暫，並很快恢復過來。二○一九年受惠多重利好政策，包括年初調控預期放寬、房貸利率下行，緊接着大灣區及先行示範區發展，以及豪宅稅標準調整等，市場回暖，使交投攀升。再加上政府加大投入，料當地樓價將會緩慢地上升。

不過，他亦提醒，在「房住不炒」的國策下，投資者對於價格上漲預期也沒有那麽強烈，大家都明白價格「升得太快」，必然會惹來調控，因此雖然成交活躍，但價格上漲幅度仍然有限。而且今年深圳區域之間分化也加劇，「西強東弱」的格局更加明顯，南山、寶安等較受惠利好政策，價格上漲也更為明顯，而東部的表現則稍遜一籌。

福田配套齊備 啱新手

選點方面，港人在深圳置業主要分布在福田南部的皇崗、水圍區域及羅湖火車站附近，考慮的是工作地點及往返香港的便利程度。福田南部圍繞福田高鐵站附近區域，鄰近購物公園等核心商業區，方便購物、娛樂；而且地鐵四通八達，對外交通便捷。因此，他建議，新手還是選擇福田為佳。

至於深圳北站附近，寫字樓多，購物娛樂等配套尚待完善。交通上，兩條地鐵通過，可到南山、寶安、福田，但是開車容易擁擠，故與福田相比還是差上一些。

資深投資者： 入市前要釐清目的

有投資廿多年內房經驗的港人投資者沈永年稱，港人買內地物業前，宜先釐清置業目的，是自住、收租、炒賣或度假。他也有購置深圳物業自住及作員工宿舍，以方便工作。

然而，他不建議投資深圳物業收租，指其樓價已升了不少，呎價幾乎與香港樓差不多，租金回報率偏低。如深圳后海住宅呎價逾一萬元人民幣，但其租金回報偏低，難以回本。如果一心想買內地物業投資收租，可以考慮珠海、中山或佛山等地。

新盤隨時平過二手樓

如果是買樓博升值，就要捕捉時機。沈永年認為，每次限購令推出後，樓價應聲下跌，投資者就可伺機低撈，以捕捉樓價上升的機遇。他補充，目前深圳一手樓較二手樓抵買，因政府積極控制一手樓價格，所以其價格隨時平過二手樓，而過往一手樓開盤都吸引大批深圳人搶購。

買內地物業需要找可靠的物業代理及具規模的發展商，他指出，買家應該找香港物業代理推介內地樓盤，而不是內地中介，因前者提供的服務一般更有保證。購買物業的程序繁複，如果有可靠的代理跟進售後服務，如到銀行開戶及匯錢、到公證處辦理買賣合約公證手續、到國土局申請產權轉移過戶登記等，「隔山買牛」就更加得心應手。另外，宜選內地人熟悉且本為上市公司的發展商，可減少爛尾機會，並更易出租。

此外，要留意內地銀行之按揭息率及首期要求。他說，內地銀行一般提供七成按揭，按揭利率通常為4.8厘至6厘，年期最高三十年。

宜盡早辦妥遺產安排

最後，遺產安排也是內地置業最棘手但易被忽略的問題。他說，「隔山買牛」宜盡早辦妥遺產安排，否則子女未能承繼物業，財產化為烏有多可惜。

房產遺產方面，按照內地繼承法第五條，有遺囑的按照遺囑進行，如沒遺囑的按照繼承法第十條。第一順序繼承為配偶、子女，父母；第二順序繼承：兄弟姊妹、祖父母，外祖父母。據繼承法第十三條，遺產由同一順序繼承人均分共同持有。另外，目前中國未有完善的遺產稅法，房產遺產不交稅，只需繼承人承擔印花稅、公證費用、契稅。