名家筆陣：內房灰犀牛隨時來襲
要說當前中國房地產市場風險有多高，當然是很高，但是基本上是潛在，沒有暴露出來，或者可以說，當前中國房地產市場是一隻「灰犀牛」（市場常以灰犀牛來形容大概率且影響巨大的潛在危機），這應該是路人皆知的事情。因為，一八年就有人測算，按照中國住房的總市值，已經超過了美國、歐盟、日本的總和。
在一八年，中國住房的總市值達到68萬億美元，而美國、歐盟、日本之和也不到65萬億美元。這有如日本當年，僅東京住房市值，就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅，東京的房價從最高點下跌了81%。
早些時候，中國政府把重點放在居民的住房按揭貸款的快速增長上，放在居民的房地產貸款的負債上。因為中國個人的住房按揭貸款從○八年3萬億元（人民幣‧下同）已經上升到一八年底的30萬億元，上升了9倍。其風險之高大家都很清楚。
政府阻地產商削價求售
然而，無論中國樓市泡沫有多大，只要房價在上漲，只要房價上漲預期不改變，那麼就有居民借助銀行金融槓桿湧入房地產市場，泡沫就不會破滅。房地產這隻灰犀牛也不會從這個缺口衝出來。因而，一些地方政府千方百計來刺激房價上漲，房地產開發商如要降價銷售政府就立即出來阻止，並臚列各種莫須有的罪名（如房價惡性競爭、擾亂市場等）。在這種情況下，各個地方的房價保住了，中國房地產的灰犀牛當然不會從這個缺口衝出。
靠預售融資易引發危機
但是中國房地產的灰犀牛不從居民沉重的住房按揭負債這個缺口衝出，還是會從其他缺口衝出的。木桶效應定律講的是一隻水桶能裝多少水，取決於它最短的那塊木板。目前中國政府職能部門房地產調控政策一直在把房價可能下跌引發危機這塊短板控制住，但是中國房地產開發商過度依賴住房市場預售收入融資，龐大的債務問題可能會成為另一短板，引發重大的債務危機。
據外媒報道，中國房地產開發商早就把住房預售作為一個重要的融資來源，這項融資已經佔房地產開發商融資最為重要的一部分。一九年上半年財報數據顯示，中國前十名開發商，六月住房預售收入金額合計超過4,000億美元。
但據國家統計局數據，截至八月，開發商預售面積是完工面積的2倍，兩者差距達6億平方米。就目前情況來看，開發商住房完工數量遠低於這個數，但預售金額仍在快速飆升。在這種情況下，購買住房者可能會因開發商資金鏈斷裂而無法收到住房。由此，房地產灰犀牛有可能從這裏衝出。
也就是說，無論是住房按揭貸款的快速增長，還是房地產開發商過度融資、過度負債，都是通過金融高槓桿在玩轉房地產市場，而這種金融高槓桿一定會使得中國居民及房地產開發商過度負債，其風險隨時都可能爆發。
易憲容
當代內地著名經濟學者，有「房地產平民代言人」的稱號。
作者：易憲容