理財Campus：業主加按 海外置業攻略

首要條件：所持物業現價有升幅

要進行加按，前提是手持物業最新估價較買入時已有升幅，如兩年多前的買入價是1,000萬元，首期五成並借了五成按揭，若現時該物業估價已升至1,450萬元，這樣業主可把這物業進行另一次按揭貸款安排。假設繼續借五成亦即725萬元，便可套現約225萬元資金。

附糧單申請 須進行壓測

加按的申請手續和程序大致與申請樓按時相若，包括近三個月的糧單（非固定收入人士一般需六個月入息證明）。另銀行會替申請人進行壓力測試，大家也要注意過往還款紀錄是否良好及自身的還款能力能否通過壓測。

加按買海外樓例子

星之谷按揭轉介莊錦輝表示，業主做得加按，不少是「磚頭控」。

加按 VS 轉按：轉按賺取回贈更划算

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，現時滙豐、恒生、中銀香港及渣打香港已將加按實際按息上調至2.625厘，但仍有銀行提供實際按息2.375至2.475厘的計劃。若在本身做開按揭的銀行進行加按，便不用額外付費找律師，但1.5至2%不等的現金回贈可能只計算加按的部分，以上述例子計算，加按225萬元的現金回贈為4.5萬元。

若轉按至另一家銀行則要多付數千元的律師費用，但因1.5至2%現金回贈是以整筆來計，故較在原有銀行加按划算。

投資選擇：股票波動大 買樓穩升

加按或轉按後取得的資金，可作投資債券、股票、基金、物業等資產，最低限度是年回報率跑贏貸款息率賺取息差，當然不同資產的潛在回報和風險有別。

他認為，業主若打算加按，不少是「磚頭控」，會用作買另一層樓的首期。過往，大家深信香港「磚頭」長升不跌，低息環境下收租回報和味，相反股票波動上落較大，心血少的人還是喜歡物業。

海外置業慎防匯率風險

至於加按後購海外物業，過往不太受歡迎，因管理租務較難，加上有匯率風險，且樓價升幅普遍不及香港物業。不過，隨着近期香港政治環境有變，現時買個別國家的物業多了一個可取得當地居留權或護照的好處，可為萬一香港出現特殊情況下留一條後路。因此，該行觀察到加按後買外國樓的業主，由以往100個未必有1個，增至現在每10個有1個會考慮。

外地資產：馬國「第二家園」受捧

在部分歐洲和亞洲國家置業或投資可取得居留權，但入場門檻有別。他舉例，馬來西亞「第二家園計劃」提供10年定居簽證，21至49歲的申請者要開立30萬馬元（約57萬港元）的定期存款，並證明擁有至少50萬馬元（約95萬港元）的流動資產。雖定存利息達4厘，但要承擔匯率風險。

希臘搞民宿 回報達五厘

至於一些歐洲國家投資當地物業的最低投資額，希臘是25萬歐元（約215萬港元）、葡萄牙是35萬至50萬歐元（約302萬至431萬港元）、土耳其是25萬美元（約195萬港元）。他指在希臘、葡萄牙等旅遊區置業，可裝修成民宿出租予遊客，一年租務回報率有機會達五厘或以上，足夠抵銷加按息率。不過，海外物業投資涉及多種稅項、裝修維修、移民顧問及物業管理公司等收費，投資前要計算清楚。