樓市焦點：伍冠流教路投資半契樓

本報是次跟他一起走訪該類單位，逐一細看其投資價值。他表示，另類物業之一的凶宅愈來愈多人買，市場平貨不多，反觀半契樓需求不大，折扣明顯更大。過往曾最平以四折購入該類物業。由於單位本身沒有問題，可以市值租金出租，故回報率較高。

他又指，日後有機會轉售，價值亦會貼近市價，但同類單位鮮有放盤，只能由相熟代理介紹，或在拍賣行上尋得。他說，「個人比較喜歡遺產貨，因為該類放盤不是賣方辛苦獲得」，故出售時折讓更大。

太子福民大樓中層兩房半契單位，實用面積459方呎。	九龍灣鴻力工業大廈地廠	紅磡環發街高層唐樓

統一業權難 但非無可能

當然購買該類平貨，亦有一定風險。伍氏指出，沒有樓契不能承按外，購入後較難轉售，自己亦曾被另一半業權持有人霸佔物業，但最終能達成協議。他解釋：「能知三日事，富貴萬千年」，只要知道物業及對方背景，再進行傾談，往往可以得到共識，而不只是購入對方業權，有時亦會共同出租，或分租單位。同時，必須要買有鎖匙的物業，以便日後巡樓。

伍冠流持有半契及其他物業資料

買半契樓可能遇到情況

其中一個持有的太子道西福民大樓中層兩房半契單位，實用面積459方呎，他於一七年僅以約110萬元購入，為當時市值的五折。單位現以分租形式租出，伍氏就以每月約6,500元租出其中一個房間，租金回報達7.1厘。另一個房間由該一半業權業主自用，其他空間則共用。

買九龍灣地廠升值近倍

至於同區塘尾道頤樂居中層戶，樓齡較新，一四年僅以90萬元半契形式購入，現聯同另一業主，合共以月租1.02萬元租出單位，每月收回約一半租金5,100元。伍氏笑言，現址租客已租用單位多年，故不介意以低市價租出，料市值月租至少達1.5萬元。

不只是住宅單位，其實就連地皮、工商物業亦有半契樓。其中九龍灣鴻力工業大廈一個地廠，一五年他以760萬元購入半份業權，當時僅屬市值五五折。現址由一家快餐店租用，月租5.3萬元，一半租值達2.65萬元。而區內近年變天，多幢甲級商廈相繼入伙，地廠市值料升至約3,000萬元，半份業權計，期內已升值近一倍。

鍾情唐樓 博有財團收購

除半契樓外，伍氏對唐樓亦情有獨鍾，原因是睇準收購價值。他於一四年以205萬元購入紅磡環發街唐樓單位，當年僅屬市值六折，至今年五月已獲市建局出價至705萬元提出收購，約五年間升值約2.4倍。該物業毗鄰新盤環海‧東岸及啟岸。

他稱，買入有收購潛力舊樓，難度比買半契樓更高，因為很多人都知該類物業的升值潛力，要買就要看「機遇」。他建議有意入市的買家，可多到舊區視察，認識區內小型代理行，透過他們推介放盤。而由於上址月租達8,500元，故暫時仍未考慮出售。

展望未來樓市走勢，伍冠流認為市況將漸趨平穩，在自住剛性需求支持下，長遠仍然看升。由於受辣招限制，沽貨再入市成本增加，會保留現持有物業收租，而日後仍會繼續物色半契物業，只要有一定折扣，就會再出手增購。