置熱話題：首期百萬進駐東九龍

啟德區將發展為本港第二個核心商業區，今年五月初，區內更有住宅地皮以每呎1.96萬元天價售出，「麵粉」價比現時不少東九龍區傳統屋苑「麵包」價更高，因此該區物業呎價相對仍然低水。是次介紹同坐落在牛頭角的得寶花園及嘉和園，兩盤向來屬東九龍區入場屋苑之一。

得寶花園 254方呎叫價465萬

牛頭角道3號的得寶花園，於一九八四年落成，共有8座大廈，附設名為牛下新城的商場，合共提供逾2,000伙住宅，全屬200餘至300餘方呎的細單位，為該區入場最低二手樓。香港置業譚征表示，該屋苑B座中層4室一房戶，實用面積254方呎，叫價465萬元，呎價18,307元，單位以交吉形式放售。

得寶花園提供二百餘至三百餘方呎的細單位。	得寶花園資料	嘉和園樓齡四十二年，由三座大廈組成。

項目現有約15個放盤，佔約七成交吉放盤，當中200餘方呎的單位，叫價由465萬至550萬元。而本月錄約3宗成交，其中H座中層4室交吉戶，實用面積253方呎，成交價463萬元，呎價18,300元。

嘉和園物業詳情	啟德是東九龍住宅新供應的主要來源。	東九龍兩盤位置圖

八成樓按 月供萬六

上述入場單位以交吉放售，最多可承做八成樓按，首期要支付93萬元。而以現時普遍供樓息率約2.375厘，還款期25年計算，每月供款約16,455元。若買家為首置客，只需支付樓價的2.25%作從價印花稅，即約10.5萬元。

嘉和園 放盤僅四個 550萬起

至於同區規模較小的嘉和園，位於牛頭角道19號，由3座大廈組成，物業樓齡42年，共提供逾680伙。該盤單位面積較大，介乎300餘至400多方呎，現時有約4個放盤。當中A座高層B室，實用面積346方呎，叫價550萬元，實用呎價15,896元。

屋苑上月至今仍未錄得成交，而五月則售出4伙。其中，B座低層A室，實用面積同屬346方呎的單位，以533萬元沽出，呎價15,405元。

嗌價較年初漲一成

以該單位放盤價計算，最高貸款額為440萬元，首期110萬元，首置買家需支付約12.4萬元從價印花稅。以現時普遍供樓息率約2.375厘，還款期25年計算，每月供款約19,463元。市場人士指出，嘉和園本年初叫價約由500萬元起，現時入場叫價已上漲約一成。

啟德海量入伙盤 租金受壓

隨着舊機場搬遷，原有地皮成為現時的啟德發展區，亦是東九龍住宅新供應的主要來源。區內目前已有6個住宅項目先後開售，由於全部未過三年辣招期，故市場僅聞零星二手買賣，反而租賃表現則相當活躍。

區內龍譽今年錄得全盤首宗二手個案，易手單位為2B座高層海景F室，實用面積860方呎，採三房包括套房間隔，另設儲物房，作價2,680萬元，呎價31,163元。由於原業主於去年才購入單位，持貨僅約一年，扣除約10%額外印花稅外，帳面賺逾90萬元。

天寰中層呎租40元

現時該區已入伙私人屋苑有5個，以致租盤量相當充裕，租金升幅受壓，反而吸引不少人士遷入居住，單是上半年就錄得數百宗租務成交，實用呎價普遍30多至逾50元。

當中以迷你戶表現最理想，如天寰天海匯3座中層K室，實用面積約232方呎，近期以1.18萬元租出，呎價約50.9元。反觀，同屬3座的中層實用C室，實用面積335方呎，則以1.35萬元獲承租，呎租40.3元。