定位尷尬 競爭龐大
其實，啟德跑道地皮本身亦有缺陷，首先跑道離啟德港鐵站較遠，附近的郵輪碼頭開業多年仍冷清，短期料難有起色。
其次，該商業地的酒店定位尷尬，若要做郵輪旅客生意，香港必須是終點站，否則住郵輪已可；若服務寫字樓的海外員工客，必然選近港鐵站或寫字樓同幢內酒店。
如服務啟德體育園的運動員客戶又可行嗎？但附近已有一幅商業、酒店地皮，加上之前賣出的兩幅商業地，更靠近未來港鐵站及啟德CBD市中心，並與將來地下街相連，故跑道上的商業地落成後面對的競爭不少，發展彈性狹窄。若要增加吸引力，跑道上的交通配套與各地皮落成後的建築物之間的連接必須放在規劃發展的第一位。
泓亮咨詢及評估董事總經理 張翹楚