置熱話題：專家教路入市鋤價4招

1.緊貼行情 要求勿離地

要鋤價成功，首要做足功課，熟悉市場資訊。曾從事逾20年地產代理的香港物業搜尋平台HOUSE101董事余韋達指出，上車客提出的要求切忌「離地」，如近月樓市重拾升軌，即使中美貿易戰加劇，若要求業主以平過金融海嘯價沽貨是不切實際，故緊貼行情乃主要的關鍵。

網上搵盤 做足功課

他又稱，除了親身與地產代理接觸，而獲得放盤資訊外，隨着互聯網普及，網上搵樓已是大勢所趨，置業人士可隨時隨地得到大量買樓資訊。目前市面上不乏專業的放盤搜尋平台，提供最貼市的放盤，準備入市的上車客宜多上網做功課，緊貼放盤行情，不但有機會覓得筍盤，亦成為向業主壓價的重要參考指標。

買家壓價4部曲	市場筍盤難求，買家想購入心頭好就要懂得鋤價及盡快出手。	映灣園原業主持貨三年帳賺178萬元，故願減價出貨。

不過，網上資訊氾濫，要識得分清放盤真偽，若開價太低，不排除是吸引買家的宣傳手法，亦可能是叫價未有更新，甚至是單位已售出，屬過時的資訊，故最好向放盤人詢問清楚。余氏續說，另一尋找筍盤的方法，是與地產代理打好關係，並付足佣金，一旦有筍盤出現，買家只要夠貼市，自然能把握一閃即逝的機會，比其他買家搶先一步買得心頭好。

有新婚夫婦成功鋤價，購入穗禾苑新裝修單位。

萊坊林浩文稱，有意置業人士宜觀望多一段時間才下決定。

2.瞄準「減磅」業主 較易話為

業主賣樓心態不同，只要識得捉路，鋤價一樣事半功倍。中原陳旭明指，中美貿易戰陰霾下，部分持有物業收租的業主看淡後市「減磅」，普遍較易傾價。陳氏又說，東涌區內一位持有多項物業的投資者，近期減持映灣園15座三房連租約戶，原先叫價企硬760萬元，但受外圍波動影響，隨即降價至728萬元沽出。由於原業主持貨三年，帳面仍賺178萬元，故願意減價出貨。

半新盤回報低 可留意

另一類鋤價對象，不妨考慮近年入伙的屋苑。余韋達稱，該類半新盤入伙後升值較慢，加上未計管理費的收租回報率僅兩至三厘，回報不算理想。

他稱，環球經濟前景不明朗下，該類單位收租業主較積極止賺離場，尤其持貨滿三年、額外印花稅（SSD）鬆綁的放盤，出貨意欲最強，較易接受議價，只要還價合理，筍價入貨並非不可能。

此外，亦可留意一些日久失修出現漏水的放盤，買家如果有辦法解決問題的話，不妨以此向業主壓價。至於樓齡四、五十年的舊樓，不少業主會將騎樓圍封並僭建，亦可視為鋤價位。

3.親身講價 誠意打動賣家

近月二手樓價反彈，平價盤源愈搶愈少，但置業人士只要用誠意打動業主，未必無價講。鴻雋地產代理鄭潔娣指出，上車客若對放盤有興趣，最直接方法是與經紀一同跟業主面談，以坦承態度爭取更多議價空間。

她舉例，新近成交的火炭居屋穗禾苑一個兩房戶，實用面積537方呎，最初開價480萬元。一對年輕新婚夫婦睇樓後，被該單位的新淨裝修及見使內籠吸引，打算購入作為愛巢。他們隨即約業主見面傾價，並坦言「後生仔上車預算有限」，希望業主「收順啲」。

多付訂金 縮短成交期

鄭氏稱，由於業主同樣是早年結婚時才買入該單位，故最終被買家打動，減價至440萬元沽貨，以新裝修單位而言，算是靚價位。

另方面，部分一手購入單位的長情業主，因早年購入價低，加上年紀較大，普遍都有人情味，年輕買家不妨打「溫情牌」，希望業主協助上車，以較實惠的價錢達成置業夢。除了面談，亦可在付款安排上向業主顯示誠意。買家不妨多付一些訂金，或者縮短物業成交期，以向業主爭取更多議價空間。

4.帶本票睇樓 證明是實客

市場筍盤難求，即使買家成功向業主鋤價，亦要出手夠快才能購得心頭好。香港置業譚征指出，買家睇樓前要跟業主講明有本票在手，若有興趣的話，不妨即場展示，讓業主知道自己是實客，並非「運桔」，討價還價便更得心應手。

鴻雋地產代理鄭潔娣則透露，早前有買家帶備本票在穗禾苑睇盤，當時有一個低市價30萬元的放盤出現，該買家隨即把握機會睇樓，並即時向業主交付本票簽約，最終整個交易在放盤15分鐘內極速完成。

傾啱價後應盡快扑槌

事實上，已移居海外的業主不時會放售其原居住物業，買家睇樓時亦宜準備訂金或本票。因科技進步，透過手機即時通訊軟件講價相當普及，而雙方傾好價後，買家就要盡快下決定，以減低突然變卦的機會。

HOUSE101董事余韋達認為，置業是人生大事，最緊要是覓得舒適的住所，而供樓是分多年攤還，向業主要求多減幾萬元，對每月供樓相差甚小，但若因鋤價太多或決定得太慢，而錯失買入心頭好的良機，反而得不償失。他指出，「買家睇啱單位就要出手，出手要快，最重要是樓價負擔得起，單位又鍾意，盡可能傾價後就要扑槌」。

貿戰未明朗 入市宜觀望

近月二手樓市雖然重拾升軌，但受外圍因素困擾，市場不乏減價盤出現。究竟現時是否入市置業的最佳時機？

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，中美貿易戰仍未完結，後市走向仍然未明朗，打算置業的人士宜觀望多一段時間才下決定。他續說，要留意港股走勢，若出現長期波動，樓市難免受到牽連，業主議價空間將更多，屆時才是置業人士執平貨的時機。

長線用家可出擊

利嘉閣地產研究部主管陳海潮則表示，中美貿易戰轉趨惡化，股市波動令部分膽怯業主減價沽售物業，對於計劃長線持有物業自用的買家來說，不失為一個入市的時機。他指出，中美貿戰並非唯一影響香港樓市走向的因素，如供不應求、低息環境，以及低失業率，亦可支持樓價持續平穩，置業者不容忽視。

事實上，去年底的樓價調整波幅頗大，若然置業人士能捕捉低位入市，分分鐘「慳番一大筆」。以市區熱門上車屋苑淘大花園為例，兩房戶去年底曾跌至486萬元易手，香港置業譚征稱，現時同類最平放盤價回升至650萬元，較低位高逾三成。