理財Campus：投資日本舖回報達8厘

在日本，數百萬元已足夠你買入舖位，若在普通民生區買舖，一百萬元樓下已有交易。而在扣除雜費後，每年租金回報達6厘。

東京舖百餘萬有貨

在東京新宿御苑前駅徒步6分鐘的面積400方呎地舖，售4,800萬日圓（約337萬港元），每年租金收入216萬日圓（約15萬港元），回報率4.5%。東京大田區一個地舖，面積同為約400方呎，售約118萬港元，月租7,581港元，租金回報率近8%。

日本包租婆紅林穎欣（Janet）坦言，現時在日本投資店舖的買家，多數是在港已有工商物業投資經驗。

她提醒，不能抱着投資香港物業心態去買日本地舖，以為可定期加租，持有數年後便打算抬高數百萬元出售，獲利離場。當地店舖售價及租金均較平穩，適合尋求穩健回報的長線投資者，一般需時15至20年才能達收支平衡。

尋找地點：近鐵路地舖最值博

日本商舖分為幾種，包括地舖、樓上舖及地庫，紅林穎欣認為只有地舖值得投資，因樓上舖人流相對少，而地庫則空氣質素較差，加上會有潮濕的情況，部分地底喉管甚至會產生異味，切勿貪便宜選擇地庫店舖。

她續指，若店舖並沒有西斜問題、樓面呈正方形、門前有泊車位、加上距離鐵路站約7分鐘步程以內的話，就屬優質舖，但位處十字路口正中央的地舖未必是最好，雖然人流旺，但行人較少會停下來消費。地區方面，她建議選擇擁多條線路車站附近的店舖，如東京代官山、銀座及千代田附近的地舖。

祭典開支：要繳會費籌辦活動

在購入日本店舖前，需留意一個特別因素，就是當地舉行祭典情況。

紅林穎欣稱，準備購買物業前可預先與商店街町內會會長（職位與香港物業的業主立案法團主席相近）打聲招呼，表示將買入該店舖。而業主每年要繳付5萬至10萬日圓（約3,512至7,025港元）會費，以便與各商店合資舉辦祭典。

物色租客：選個體戶有保證

投資者應優先選連租約盤源。而租客分個人及公司客，公司客即包括連鎖店或名店，她建議選個人名義租客。若承租者以公司名義租用，租客知業主來自海外的話，是有義務把租金的20.42%先交給日本稅務機構，待業主年底找會計師協助報稅，可向政府申請發還該20.42%予業主，每個物業的報稅金約3萬至4萬日圓。

另在日本收租的海外業主須繳付所得稅，假設每年扣除開支後，淨收入是195萬日圓以下，稅率是5%。

入市須知：需Full pay 稅項繁多

投資者要留意，購地舖不能向銀行敍做按揭，需一筆過付款，購入時要付印花稅及不動產稅等。其後待業主出售單位時亦要繳資產增值稅，若在五年內轉售物業，需繳付獲利金額之30%；在五年後轉售則為15%。