理財Campus：海外置業七大貼士

1：宜選樓價匯率平穩國家

卓凌策略董事鍾維傑指，買樓前要先做樓市分析，建議選擇樓價變幅較小的國家。若當地樓價波幅太急，會影響租金回報。另方面，買家需留意匯率，以免匯價下跌間接拖低回報。以日圓為例，日圓兌港元在一一至一二年中多次升穿10算，其後大幅回落，一五年曾低見6.16，跌達40%，若把租金兌換回港元，匯水便蝕一大截。

2：簽約前須確定銀行估價

海外物業的成交價雖較香港便宜，但中心地段的樓價或達數百萬港元，部分買家亦需申請按揭。個別代理會向買家「拍心口」物業定能敍做按揭，但若買家簽約後才發現原來銀行估價不足，部分更與樓價相差數十萬元，變相要繳付的首期大增。因此，買家簽約前應先向在海外設分行的本地銀行估價。

3：多項稅款或影響回報率

帳面的租金回報並不等於實際回報，作為業主，有多項稅款需要計算，特別是美國及英國，計及個人所得稅、資產增值稅、物業稅、印花稅等後，買家實際回報有多少？入市前，不妨先向當地會計師查詢，了解實際的租金回報率，才決定是否入市。

4：細閱物業公契 實地考察

在各地買樓前，亦要查清楚該物業的背景資料，如前業主有否欠繳管理費、城市稅，甚至會否涉及業權訴訟等。

測量師余錦雄稱，買家應親身到當地實地考察，甚至向相關部門查閱地區規劃圖。買家亦須細閱大廈公契，如大廈財政狀況等，均直接影響管理費的調整。此外，公契也會列明對寵物及分租的限制。

5：部分地區須申請許可證

律師蕭澤宇指出，部分國家為免樓價被炒高，對海外買家實施限購政策，以物業所在地、性質及可購買的種類作出限制。

以澳洲為例，海外買家須向外國投資審查委員會（FIRB）申請許可證，而且僅能購買新樓，不得購入二手樓。另一熱門地泰國的政策則指明，未持有永久居留證的外國買家，只可購買大樓總空間的49%，並須從境外匯入全額資金。

6：揀大型發展商 慎防爛尾

大部分海外物業會以樓花方式出售，樓花期長達兩年以上，惟近年出現多宗「爛尾樓」個案。為減低風險，買家應善用網上平台，搜尋項目發展商背景及過往已落成的樓盤，首選大型發展商。

部分規模較細的海外發展商會以貸款購入地皮，並會盡快出售單位還債，若項目銷售不佳的話，發展商或未有足夠資金再興建項目，便會「爛尾」。

7：幫襯港持牌代理有保障

銷售海外物業的入行門檻低，律師兼地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆指，若買家想得到更多保障，可問銷售員一句：「請問你是香港持牌地產代理嗎？」

因只有本港持牌代理受地產監管局規管，即使他們進行海外物業銷售，亦須遵守《地產代理條例》及監管局指引，萬一買賣過程有事發生，也能向地產代理監管局求助。事實上，任何人也能從事海外銷售物業工作，只要在推廣單張及文件中列明非本地持牌人，便獲地監局豁免領牌。