理財Campus：北上置業5魔鬼細節

1.按揭貸款 ：最高按七成 息逾6厘

香港按揭利息僅約2厘，但內地按息隨時高逾6厘，若把所購物業出租，租金收入或只能補貼部分供款。

在內地持有多個物業的少年樓神郭基富稱，購買內地樓一般可向銀行敍做最高七成按揭，還款年期最長達30年。

港資銀行利率更貴

事實上，銀行的貸款利率以人行公布為基礎，可在同期同檔次貸款基準利率上下浮動15%，並可採用固定利率、浮動利率或固定加浮動利率（混合利率）方式。惟不同銀行分行以至不同的物業所在地，按息均有分別。

郭基富買賣內地物業經驗豐富。

中山物業供款例子（以人民幣計算）

據融360大數據研究院監測數據顯示，今年一月全國首套房貸款平均利率為5.66%，但據悉港人申請按揭的利息會較高，記者以港人身份報稱持有中山首套房物業，再向數間內地銀行的中山分行查詢，當中中國銀行及中國農業銀行提供的按息分別為5.88%及6.55%。

亦有個別香港銀行提供內地物業按揭服務，惟只向港人提供港元或美元貸款，利率較高，其中港元貸款按息更高達7.25%。

2.租金回報 ：深圳關口單位僅2.4厘

郭基富稱，內地僅個別地區的租務市場較活躍，以深圳為例，租客來自五湖四海，亦有不少在港上班的家庭，會租住鄰近關口屋苑，俗稱「關口客」，每天穿梭中港兩地。

該類型家庭普遍會租住市值約500多萬元、面積700方呎的單位，月付約1.17萬元租金，而租客須自行繳付管理費等雜項，故業主的實際租金回報約2.4厘。

難抵供款 需待升值

若業主在中山置業，以樓價約百多萬元的物業來說，只能收到約2,200元人民幣租金，若向銀行敍做按揭，每月供款達5,000元人民幣，租金難以抵銷供款，業主要確保每年樓價升值最少3至4%才真正「有錢落袋」。

3.政策規範 ：部分設限購 稅項繁多

在內地置業涉多種稅項。以深圳為例，港買家毋須在當地工作一年才能買樓，惟每人限購一伙，同時只能購住宅，非住宅物業需以外資企業名義購入。

稅務承擔須先協商

據李偉民律師事務所資料，港人購買二手樓的公證費為物業估價的0.3%，及後需繳付稅項包括5%銷售營業稅、7%城市維護建設稅、3%教育附加費、1.5至3%契稅等。另物業出售時，賣方要付個人所得稅（實際銷售金額減去業主買入價的差價之20%）。郭基富指，買賣物業時需與對方清楚協商，列明各稅項由哪一方承擔。

4.選擇地區 ：中山具潛力 避揀肇慶

近年大灣區發展概念推動港人北上投資，部分城市樓價，甚至連車位也被大幅炒起，在現時市況下，究竟哪一個地區仍值得買？郭基富指，若以投機心態買內地樓，任何一個城市也不適合，投資大灣區物業，最少持有10年以上才有升值潛力，而今年內地樓市與香港的走勢相若，都是橫行為主，建議可待樓價稍回升時再入市。

而大灣區多個城市樓價參差，儘管部分較偏遠地區仍未被炒起，但他認為，投資者不應貪便宜而選擇尚待發展的地區，並建議避免沾手肇慶、江門的物業，認為中山未來發展潛力略勝一籌，現時純住宅平均每方米介乎12,000至15,000元（人民幣‧下同），即呎價千多元。

商住物業升值力弱

在港銷售的內地樓盤中，有主打商住物業項目，他指，因土地用途問題，發展商需建商住項目，並將該類型物業包裝成精品住宅。惟商住單位面積僅約300方呎，平均呎價卻達2,000元，定價較純住宅高，加上面積太小，承接力弱，升值潛力有限。

5.放盤注意 ：搵不同代理行增保障

郭基富提醒，因內地樓市透明度不如香港高，故每次與代理及買賣方交涉時必定要錄音，以保障自己。另若有意將單位放租或放盤，應透過多間代理行協助，因個別代理會因佣金低，而故意不上載放租或放盤物業資料到系統，這樣便較難找到租客或買家。業主在放租前，應帶同親友扮睇樓客，參觀同區租盤，實地考察租盤市場，不能單靠地產代理的消息。