理財Campus：「父幹」賣樓超高風險

中原財務董事總經理梁理中稱，香港早年已有公積金制度，至○○年十二月一日實施強積金制度，政府容許僱員可按照個別公司訂定的「歸屬比例」條款，提取全部公積金利益。部分人因此多了筆資金，他們普遍會將錢用來買「磚頭」，或投資股票市場。另一些現時50至60歲的人，在他們的年代，樓市尚未起飛，一些較進取的人會多買幾層樓，故現時手中可能有兩層或以上物業。隨樓價上漲，他們的身家都因而暴漲。

個案一：兩層沽一層 收租變收息欠穩定

有些父母現時手上有兩層樓，一層用作自住，一層用作出租。他指，這類型個案較為普及，父母的年齡多為50至60歲的一群，並尚有工作能力。

以陳先生為例，他與太太已退休並居於將軍澳的一個自住物業，二人亦於銅鑼灣擁有物業。該物業已供滿，現時每月收租15,000元。近來兒子準備結婚，好爸爸決定將市值600萬元的銅鑼灣物業出售套現，再將當中200萬元給兒子作首期。

提提你：物業出售及將部分資金給予兒子後，陳先生只剩餘400萬元，如將資金用作最穩健的港元定存，以現時2厘定存息計算，粗略估算年息為80,000元，平均每月收息約6,666元，袋息較以往收租少一半有多，且長遠定存息可能會下調。

改申請逆按揭 月袋兩萬

梁理中稱，陳先生可將物業申請逆按揭計劃。借款人可選擇於固定年金年期內，或終身每月收取年金，甚至按需要而申請一筆過提取貸款。以800萬元或以下物業為例，可獲100%物業估值。若申請人與太太的年齡為70歲，物業市值600萬元，以10年期計算，二人每月年金金額可獲19,800元。

個案二：出租樓加按 港息倘追加負擔大

李先生年逾50歲，是大型機構的高層主管，手上有兩個物業，並有兩名兒子。他們一家四口居於大埔，另於同區有一個私人物業作出租，每月收租18,000元。近日他見樓市調整，希望早日幫兩名兒子入市，故決定將出租物業加按，套現約420萬元。

他順利通過壓力測試，又將按揭貸款分15年還款，連同利息每月還款約23,333元。表面上，供款扣除租金後，好爸爸每月只要額外供款5,333元，但仍未計及租金收入課稅及業主應繳付的差餉及管理費等。

提提你：美國聯儲局去年加息四次，香港只跟隨加息一次，並且只加0.125厘，因此未來確有追加利息的空間，供樓負擔隨時增加。再者李先生年紀較大，一旦在供款期間發生意外或患病，供款壓力自然百上加斤。

宜與子女訂還款協議

梁理中稱，陳先生如擔心日後健康可能會影響供款，可考慮買入保險，但年紀大才投保的話，保費一定會較為昂貴，或可以先了解一下受聘公司的醫療保障內容。另外，在加按前，宜與兩名兒子，協議由兒子償還有關供款。而作為父親的，在決定為兒子支付首期前，也要考慮一下兒子的工種，以及未來薪酬升幅。

個案三：賣物業北移 無殼蝸牛恐自斷後路

關太與丈夫早年買入一個自住物業，25年後終於供滿，兩夫婦擁有安樂窩並正享受退休生活。他們見子女難以上車，心中萌生移居內地的念頭，並且打算出售市值450萬元的物業，然後將部分資金予女兒買樓，其餘的就用作內地生活的退休金。

大屋搬細屋一舉兩得

提提你：兩夫婦早已退休，相信早有一筆資金，具備穩定的財力。而在內地生活，物價較便宜，生活質素變相提高。儘管如此，亦有可能會不適應內地文化、醫療體制而想返港生活。到時恐變成無殼蝸牛，即使想與子女同住，但畢竟香港樓愈住愈細，地方也未必夠大。

梁理中稱，身邊確有較年長朋友回內地居住，但他們通常在內地已有親戚朋友，會在親戚居所附近買樓以便互相照應。「為子女賣樓甚至搬離香港，雖是愛子心切之舉，但太苦了自己。」父母可考慮將原有物業賣出，並買入面積較小、價格較便宜的物業，再將所餘資金給子女做首期。