理財Campus：奇招租上租 無樓照吸金

蘇家榮中五畢業後進入財經印刷行業，一開始已接觸招股書，與股票結下不解緣，入行約兩個月就遇上八七年股災，如今為財經專欄作家及證監會持牌人。當年工作非常困身，平均每日工作達12小時，最忙時更試過踩足30小時。放假時自然疲憊不堪，但也令他沒有機會亂花錢，在工作兩、三年後，已儲了一筆資金。

「當時阿媽問我做做埋埋儲起嘅錢點樣用？於是佢開始幫手睇樓，然後我喺八九年用全副身家買入人生第一個物業。」當年一成首期已可買樓，這是牛頭角淘大花園一個兩房單位，售價約70萬、80萬元，建築面積約500方呎，計及佣金和雜費不用10萬元可上車。而他當年僅21、22歲。成為業主當然開心，因有自己地方。雖每月數千元的供款已佔其收入一半，但當時沒有節衣縮食，畢竟工作忙碌已令他減省很多消費。

蘇家榮置業小檔案	蘇家榮與拍檔夾份租入物業，粉飾後以較高價再出租。	放大圖片

財俊倡買樓宜揀市區

直至九七年換樓，他直言犯了一個大錯，領略到買樓要睇位置的教訓。隨着當時樓價上升，他覺得是時候細屋換大屋。以約150萬元賣出淘大單位的他有兩個選擇，分別價錢同樣是約300萬元的跑馬地單位和愉景灣單位。

「跑馬地單位本來係首選，但當時業主由288萬元開始，加到300萬元，再到簽約時加至310萬元，一怒之下我就轉買價錢同樣係約300萬元嘅愉景灣單位。環境優美，非常好住，遠離煩囂，其後我知道呢個係優點亦係缺點。」

九七年亞洲金融風暴前換樓是貴賣貴買，財政壓力反而更大，之後香港樓市調整至○三年，他體會到買樓要買核心商業區（CBD）的重要性：「即使係自住，都唔好買太偏遠地區，除非你想與世隔絕，一世都唔賣樓。如果有任何投資成分，都應該買CBD。」

經歷蝕讓 等調整出擊

在○三年時，他持有的愉景灣單位跌到100萬元，但跑馬地單位同期只跌至170萬、180萬元。心情難免受影響，惟有自住當看不到。到○八年金融海嘯前，後者已回升至300萬元水平，但愉景灣單位亦只是180萬元。當年他忍痛蝕讓，並開始租樓住至今。

十年前落車是否後悔？他引述一套電影對白：「倘若人生無悔，那該多沒趣。」他稱，有後悔，才有檢討。沒有人做的決定全部正確。現時他的資產有逾七成是現金，正等待樓市調整機會。

雖未能受惠近年的住宅升值潮，但也有把握其他投資機遇。他指一二年認識一些投資拍檔，大家一起短炒過工廈，以及投資舊樓套房。例如一個600方呎的單位，翻新後分拆4至5個單位作出租，租金回報率可達10厘。

租樓翻新 再劏細分租

「不過近年樓價太高，玩法有變，唔敢再買舊樓去博，而係透過做類似二房東嘅形式賺現金流。」他指，操作是找有興趣放租的舊樓業主，簽下至少5年租約（租約列明可作分租），再幫其單位裝修成幾個套房，然後再放租。若舊樓業主每月收租15,000元，而他們找到5個租客合計租金收入有3萬元，計及裝修費和空置機會成本下仍有利可圖。這亦可避免持有物業而承受樓市下跌風險。

他預期，樓市經歷十年大升浪後，已經嚴重超越市民負擔水平。按過往樓市下調經驗，調整期一般要兩至三年。若樓市去年已見頂，相信二○二○年會有入市機會。「但我唔會去追，因風險太高。」

年輕人上車不易，他建議努力儲錢、一年去少一次旅行、盡量不買沒有用的東西，留着現金總會有用，並且透過其他投資如股票、基金令資產增值。他認為，香港地少人多，樓價長遠會向上，但待調整兩年後入市會相對舒服。