理財Campus：炒樓專家每月收租10萬

Dennis小時候住在居屋，之後隨家人搬往元朗村屋居住，現時租住藍籌私人屋苑的三房單位。他表示：「爸爸係工程師，做實業，所以對投機炒賣冇興趣，認為持有現金同做定存先係最實際。細個嗰時我都唔覺有問題，但長大後學識金錢嘅購買力會隨時間下跌，亦會跑輸通脹，令我萌生置業念頭。」

他於○四年在香港大學畢業，當時香港經濟在沙士後還未完全復甦，畢業生搵工艱難。其後，他誤打誤撞當了約一年地產代理，負責九龍豪宅區的銷售，認識多項物業買賣的遊戲規則。及後他轉工投身銀行業，一做就超過12年，對銀行的運作和貸款業務更有透徹了解，直至今年初才離職。

與很多初出茅廬的年輕人一樣，當年Dennis初入職時薪酬不多，但是為了擁有屬於自己的地方，也會花錢租樓住。○四年時他以大概每月2,000元租住實用面積只有70方呎的旺角劏房，睡床設於坐廁上面，但由於裝修簇新，生活不算很苦。他亦由此悟出靠買樓出租，賺取租金收入的道理。

購灣仔單位分拆再出租

與此同時，他發現一個灣仔舊樓單位的投資機會。當時該單位以120萬元放售，可以做七成樓按，三成首期連佣金雜費等約40萬元，他靠工作收入和大學時的兼職儲蓄上車，但為了增加潛在投資回報，再額外借了12萬元的私人貸款，把單位改裝成4個劏房收租，每間月租4,000元，租金回報率大大提升。

Dennis說：「我當時諗法好簡單，每月租金收入能夠抵銷每月供款，若每個月有多幾千元盈餘更好。自己就同朋友夾份租屋住，每月交租降至1,500元。」他提醒，把消費和投資分開，就不會浪費機會成本。

舊樓回報佳 博市區重建

他續指，就當年的情況，人們不想住的舊樓售價會比較低，但租金不會低很多，因租客心態和業主心態有別，所以計及投資回報和升值潛力，舊樓較一般住宅更有投資價值。若舊樓位處市區及具重建潛質，升值力會更好。現時他仍持有該單位，價格已升至逾600萬元。

接着幾年，他持續買入位於香港、深圳及重慶的物業。但自○八年起，他沒有再投資香港物業，原因是入場門檻提高，使租金回報率低了很多；相比之下，其他地區的值博率更高。儘管現在回想，他亦料不到香港樓價可以升這麼多。

轉攻英國 夥「地膽」買樓

近兩至三年，Dennis的物業投資更擴展至海外。在一六年英國脫歐公投後，英鎊匯率急瀉，但當地經濟表現依然不俗，加上他有個熟悉英國物業市場的朋友，就開始跟着這個「地膽」一起投資英國樓。當然，他亦會做功課和分析市況，以免貿貿然入市做炮灰。畢竟，每個人也要為自己的投資決定負責。其後，他亦與熟悉馬來西亞的拍檔合資購入當地物業，因看好當地豪宅供不應求，價格定必會水漲船高。

現時他靠物業收租的收入，每月超過10萬元。他表示，現時已建立物業組合，故暫時不會再出手入市，除非明年看到更極具吸引力的項目。反而，若價位合適，更會把握機會沽出部分物業以增持現金，待更佳機會再買。以香港樓市為例，他認為，大升和大跌的機會都不大。