置熱話題：大角咀迷你盤鬥貴租

近年大角咀入伙新樓掀起「迷你風」，不少單位實用面積都細過300方呎，主攻開放式及一房間隔，吸引年輕租客追捧，令這個傳統舊區成新興租樓熱點。

該六個半新物業之中，以去年底入伙的利奧坊‧曉岸租務市場最活躍。中原陳永忠指，物業入伙至今半年多共錄逾250宗租賃，扣除提早退租的個案，租出單位佔項目總數448伙的逾50%，現時租盤只餘7個，較今年初一度達150個盤源勁減九成五。

利奧坊‧曉岸呎租86元

他續說，物業鄰近奧運站社區，生活便利，加上主攻開放式戶及一房單位，普遍實用面積200餘方呎，承租能力強，在盤源不斷減少之下，租金愈搶愈高。現時物業七個放租盤之中，只有兩個單位可以睇樓，最平位於低層，實用面積203方呎，開放式間隔，叫租17,500元，實用呎租逾86元，較入伙初期的11,000元大幅上升。

相比之下，同樣租金預算已經足夠租住區內傳統大型屋苑港灣豪庭有餘，該盤新近有細兩房單位，實用面積371方呎，以月租16,500元租出，呎租超過44元，比利奧坊‧曉岸呎租平一大截。

利奧坊‧曉岸入伙至今錄逾250宗租賃。

大角咀納米盤租金比併

奧朗‧御峯半年嗌貴27%

同區樓齡較新的奧朗‧御峯、奧柏‧御峯及形品‧星寓迷你盤，租金升勢亦凌厲。世紀21家天下黎振傑指，該兩項物業離港鐵站較遠，單位不及利奧坊‧曉岸新淨，去年底被搶去不少租客，以致兩物業的租盤量曾重上10個以上水平，惟隨着區內細單位盤源被消化，現時兩物業租盤同回落至5個以內水平。其中樓齡6年的奧朗‧御峯入門盤叫租14,000元，半年漲27.3%；同系落成3年的奧柏‧御峯半年入場叫價升逾26.1%。

鄰近落成7年的形品‧星寓租金升不停，港置張仲賢表示，現時物業最平租盤為開放式戶，實用面積296方呎，叫租16,000元，較去年底13,500元入場租金，半年間漲價逾18%。至於毗鄰利奧坊‧曉岸的單幢盤奧城‧西岸，一樣食正地利，租金率先在高位徘徊，今年初該物業租盤開始絕迹，租金一直硬淨，現只餘6個放租盤，最平的一房入門盤現已缺盤，最後一個同類盤早前以18,000元租出，實用呎租68.4元，較年初時約17,000元更高。

迷你盤需求增加，近年開售新盤均主打該類單位。（資料圖片）

奧朗‧御峯樓價續升，開放式單位呎價衝破2.1萬元。

帝峯‧皇殿開放式300呎

事實上，奧城‧西岸於一六年第二季入伙初期，曾現減租成交，當時一個實用面積262方呎的一房戶，月租見14,100元，實用呎租54元，相比之下，呎租兩年漲逾27%。

另外，大角咀一帶最早供應開放式戶的新進屋苑帝峯‧皇殿，樓齡8年，因坐落奧運站人氣最旺地帶，又提供實用面積300餘方呎、屬區內最大開放式戶，租盤向來搶手。有地產代理指，現同類租盤僅「一個起、兩個止」，最平叫租20,000元，入場叫租半年上漲超過8%。

樓價貴 港人惟有住得細

為迎合市場對迷你戶需求，近年開售的新盤，迷你單位以至納米戶比例愈來愈高。據Q房網香港數據研究中心數據，一三年一手新例實施時，該年新盤推售的實用面積300呎以內的迷你盤量，只佔該年全年推盤量不足5%，至去年迷你盤量比例已增11.5%，而今年首五月則再升至16%。

呎租跑贏大單位

Q房網香港董事總經理陳坤興指，雖然近年新盤細單位的供應比例顯著增多，但面對樓價和租金升勢未停，港人難免被迫要「住得細」，令到細單位求過於供情況持續，故不少入伙新盤的細單位呎租，升幅較兩房及三房大單位快。

他認為，若要解決「住得細」的問題，除了長遠增加土地供應外，亦可加快興建青年宿舍，或為有需要家庭提供租金補貼。

近年「住得愈細、呎租愈貴」現象愈來愈驚人，高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚認為，這類納米盤的呎租不會無止境地上升，當租金貴到連租客也住不起的時候，呎租癲升的情況也難持續下去。

半新盤質素較佳

他續說，住宅樓價愈來愈離地，有住屋需求的人士負擔不起樓價，惟有焗住租樓，由於這類半新盤的迷你單位面積細，租金相對親民，加上單位質素比舊樓好，故即使這些單位實用呎租比豪宅呎租還要貴，但仍有捧場客。

租市旺 投資客佔比高

近年主打蚊型單位的新盤成為收租投資客的寵兒，究竟現時熱租的大角咀新入伙物業，投資客比例有幾高？

說起高出租率的大角咀新入伙物業，不得不提一六年入伙的奧城‧西岸。中原陳永忠指出，該物業入伙至今累積錄得超過80宗租賃成交個案，扣除提早退租及再次租出個案，收租投資客租出單位預料佔項目總數104伙約七成，比去年底入伙的利奧坊‧曉岸約五成更高。

毗鄰蒲點 年輕人Like

區內代理指出，大角咀雖說是傳統舊區，但近十多年不斷蛻變，尤其港鐵奧運站一帶社區配套最完善，大型商場近在咫尺，加上離旺角蒲點不遠，故鄰近的迷你新盤同樣成為鍾情便利生活的年輕租客搶租對象。

他估計，這些迷你盤的租客主要是年輕單身族或新婚客，不少是附近銀行返工的上班族，而近年亦愈來愈多來港定居或短期工作的內地人士承租，貪衣食住行方便就腳。

事實上，相比起租金，這帶的納米盤樓價一樣水漲船高。大角咀奧朗‧御峯低層開放式戶，實用面積256方呎，新近以540萬元易手，呎價衝破21,000元，呎價創該屋苑新高。原業主持貨四年漲價44.2%。