置熱話題：專家醒你買樓5貼士

置業是人生大事，買樓零經驗的上車初哥就更需要留神，在入市之前做好準備。專家指出，上車客不妨先了解買樓開支預算、置業流程、上車盤潛力、銀行估價及按揭安排五大範疇，絕對可以減低「中伏」失預算的風險。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，年輕人若有意置業，今年需留意息口走勢，因為美國通脹可能升溫，年內有機會加息三次，可能會影響本港按息，所以入市前要清楚自己的財務承受能力。

衡量風險 量力而為

他續指，供樓並非一兩年間的事，年期動輒十多二十年，上車客謹記要衡量自己的工作是否穩陣，置業最重要是量力而為。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，近年樓價升勢不絕，實用呎價「萬萬聲」，樓價已不算便宜，加上按息趨升，投資回報難免愈來愈小。

不過，張氏續指，畢竟樓價升得快過工資增長，加上暫時看不到樓價有大冧因素，若有自住需要不妨趁早入市。他教路，上車客宜以實用呎價作衡量心儀單位是否抵買的指標，尤其與附近地皮的地價比較，從而減低買貴樓的機會。

沙田屬港鐵沙中線沿線，物業升值潛力較大。

買樓首期金額多寡，最終要視乎銀行按揭成數。

1. 置業流程：傾好價簽臨約 畀5%細訂

置業流程繁複，買個安樂窩看似要「過五關、斬六將」，但只要按照買樓流程一步步做，並了解箇中竅門，入市自然事半功倍。

訂金交律師樓保管

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，置業者若在二手市場選定心水單位，並跟業主傾好價及完成交易日期等條款後，雙方須簽署臨時買賣合約，買方付俗稱「細訂」的臨時訂金，一般為樓價3至5%不等。而最穩陣交收做法是訂金由律師樓託管，以免賣方收訂後失蹤。

他提醒買家，細價盤近年升勢急，未必個個業主願意簽「必買必賣」條款，若要減低業主悔約機會，買方不妨將「細訂」加碼至樓價5%，增加賣方撻訂的成本。另外，地產代理有責任在達成樓宇買賣協議前為買方查冊，保障買家購買前可充分掌握單位有否僭建及欠債等隱藏問題。

布少明續指出，當買家簽署臨時買賣合約（臨約）後，可用臨約副本向銀行正式申請按揭貸款。而買賣雙方各自委任代表律師草擬正式買賣合約，交齊資料審核無誤後就簽署正式合約達成協議。

買賣雙方通常在簽署臨約後十四日內簽署正式買賣合約，買方透過律師繳付印花稅及交付「大訂」，而「細訂」加「大訂」普遍相等於樓價10%。簽署正式買賣合約後買方律師安排打釐印及送交土地註冊處登記。

簽署樓契前先驗樓

他建議簽署樓契前買方宜作最後驗樓，以確保內籠符合交吉要求，如單位連同傢俬、電器出售，謹記在買賣合約內要列明。

通常成交訂於簽署正式買賣合約後一至兩個月內完成，買方簽樓契及繳付樓價餘款後，賣方正式交匙，買家宜收匙後隨即更換門鎖，減低保安風險。

2. 上車盤尋寶：多睇樓格價 做決定要快

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，不少置業者要睇完樓，視察室內裝修後才扑槌，但近年細價樓搶手，往往未下決定時已被其他買家捷足先登，可見要買到筍盤，做入市決定就要快。

宜放眼舊樓博升值

他續說，如心儀屋苑式的物業，不妨做定功課，多看不同類型單位，增加對物業的認識，一旦遇到筍盤可即時出票落訂，增加買平盤的機會。

他認為，現時大多四至五百萬元細價盤位於屯門及天水圍一帶，仍然可以找到空間較大及實用呎價一萬元左右的平價上車盤，但兩區受洪水橋發展及港珠澳大橋效應帶動，近兩年樓價升幅不菲，再升的空間有限。

反觀若不介意居所細及舊一點，不妨在舊區如北角、灣仔的舊樓「尋寶」，或瞄準一些未來升值潛力較高的基建沿線區域，如港鐵沙中線沿線的沙田、大圍及土瓜灣，若覓得實用呎價相對低水的上車盤，將來換樓會較容易。

3. 開支預算：首期金額視乎按揭成數

許多上車初哥財力有限，置業自然要「睇餸食飯」，入市前最緊要「計啱數」，預算好置業應有的開支。

在芸芸置業開支中，最大筆當然是首期，要留意首期支出的多寡，很多時視乎按揭成數及銀行估價，尤其申請高成數按揭計劃門檻較高，一旦不獲批核，首期支出隨時大增，故要預留較多資金作不時之需。

計清楚印花稅及雜費

雖然上車初哥普遍屬首次置業的香港永久居民，毋須繳付一六年底實施劃一樓價15%的印花稅，但隨着細價樓愈來愈不「價細」，即使依照舊制付稅款一樣不菲。

以現時普遍上車盤樓價介乎400萬至600萬元計，樓價400萬元物業稅率2.25%，即9萬元；樓價逾400萬至442.857萬元，稅款為9萬元加超過400萬元款額的10%。至於超過442.857萬至600萬元的樓盤，稅款為樓價的3%，以樓價600萬元為例，須付印花稅18萬元。

另外，律師費、經紀佣金及裝修費等支出都要計算清楚。坊間有許多地產相關網頁都有不少置業計算機可供參考，入市前宜先計數。

4. 單位估價：樓市癲升 銀行或估唔足

銀行估價是買樓過程中不容忽視的一環，特別是近年樓價急升，估價追不到樓價情況時有發生。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，銀行處理物業估價是參考過去成交，當樓市升勢太急，若破頂成交未能及時反映，便會出現估價不足，換言之銀行批出較低的按揭金額，買家要付更多首期，財力不足的有機會上不到會而要撻訂收場。她建議買家於置業前預備較充裕的資金作首期。

網上估價僅供參考

另外，現時資訊科技發達，網上銀行估價相當普及，置業者將心儀單位資料輸入手機程式，隨時隨地可獲取物業估價，究竟網上估價準唔準？黃氏認為，網上銀行估價一般只作初步評估參考，宜向資深估價員提供多些資訊，如單位的獨有賣點，以便批出更貼市的估價。

近年上車門檻高，申請高成數按揭成趨勢，惟黃氏提醒置業者，高成數按揭的估價較一般按揭保守，銀行與香港按揭證券有限公司（HKMC）會先後為該物業進行估價，兩者間以低者為準或取當中的平均數，置業者要多加留意。

5. 物業按揭：想借錢須通過壓力測試

大多數置業者都會向銀行申請按揭貸款，想較容易過關，就要熟悉金管局就物業按揭向銀行發出的指引。

首置客可做90%樓按

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，其中一項置業者必知的規定是承做按揭必須通過入息壓力測試，即以現時利率加3厘計算（最低以5.15厘計算），而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平，直接影響其負擔能力，故入市前最好計清楚。

黃氏續指，金管局雖然亦規定銀行只可以承做最高樓價六成的按揭，但合資格的首次置業人士仍可透過香港按揭證券有限公司（HKMC）申請樓價八至九成的高成數按揭，要留意規範較多，例如樓價必須為600萬元以內（九成按揭樓價更要在400萬元以內）、物業必須為自住用途、供款佔入息比率及壓力測試會相對嚴謹等。

以一個400萬元單位為例，借九成按揭、按息2.15厘及供款年期30年計算，首期40萬元，如將按揭保費計入按揭貸款額約為375萬餘元，通過壓測的最低家庭收入約37,000餘元，每月供款14,000餘元。