理財Campus：北上買樓醒你3貼士

貼士1：內地按息達6.5厘 貴過香港

不少本地銀行均沒有為港人提供內地物業按揭服務，部分銀行會將按揭服務轉交內地銀行辦理。以滙豐為例，香港客戶親臨香港分行，會被安排至國際銀行業務部，並由職員講解海外按揭申請條件及處理程序等，同時可助提交內地按揭申請。

宜將港物業加按套現

滙豐指，按揭服務僅支持香港客戶在內地置業，作自住如工作、學習等用途。據目前內地政策法規，僅限於中國境內購買一套自用住宅。估值方面，該行會安排第三方房產評估公司，對相關物業進行估值，貸款年限最長為30年，並受限於物業及借款人自身條件等因素。

息率方面，滙豐中國個人住房貸款目前的港元基準貸款年利率為6.5厘，但可能不時變更，並按貸款者的財務及信貸狀況等綜合評定貸款利率。若以按息計，跟香港物業按揭利息差天共地，目前坊間銀行為港樓提供的按息僅約2.19厘（以拆息按揭計劃為例），按揭年期一般最長為30年，部分投資者寧可把香港物業加按，以套現一筆過買內地樓。

中原財務梁理中表示，內地每個城市的限購及限價措施不一。

港人於內地置業須知

記者致電深圳中國銀行查詢，職員表示，港人如有意申請內地房地產按揭，需符以下五項條件。第一，必須持有港澳通行證；第二，年齡不可超過70歲；第三，需有穩定收入及證明文件；第四，需有良好信貸報告，如紀錄不良，銀行可能拒絕申請；第五，銀行會因應客戶收入及還款能力等作風險評估，詳情需親自向深圳分行查詢。

如果申請人為首次於內地置業，而其物業為一手住宅的話，銀行最高可以敍做七成按揭，還款年期最長達30年（不過須注意申請人未來30年內年齡不可達70歲或以上）。息率方面，內地中國銀行息率會跟隨中國人民銀行而定，還款期超過一年以上，則有可能作出法定調整，現時人行規定的借貸5年以上的金融機構人民幣貸款基準利率為4.9厘，但最終會按年期有所調整。

貼士2：深圳平盤呎價低至千元

深圳中原住宅部副總經理王良英稱，一六年透過他們購入內地房產的港人，不超過總買賣的百分之五。「主因是限購政策，港人只可在深圳購買一個物業作自住用途。另深圳樓價近年上升不少，令不少港人卻步。」她續指，深圳現時最貴與最便宜的樓盤都集中於南山區，最平的樓盤呎價約千元人民幣，最貴的通常是南山山上的別墅群。

她指，過去一年，深圳樓價升近15%，過去10年，深圳樓價急升最少兩倍，主要是深圳土地供應較少，加上工資一直上漲、深圳經濟增長領先全國，因而有能力支撐高樓價。

深圳樓市於九七至九八年低迷，銀行縮減貸款業務、樓市成交量極低，單位呎價曾低至約400港元。至○七年，深圳湧現大量新企業，當時內地經濟環境轉好，深圳樓價於該年升逾一倍。後來○八年時國家打壓樓市，令樓價下跌。

蛇口及后海看高一線

展望未來，她認為，蛇口及后海樓價仍有上升空間，「蛇口以前是工業用重地，不過近年多了外國人進駐，國際學校、酒吧又愈來愈多。后海區地段非常好，因科技精英都聚在這個區域，他們的收入及消費能力強，相信兩地樓價未來仍有上升空間。」她又指，深圳大學城現正加速發展，未來會有更多交通建設及引入高端學院，都為當地樓市帶來支持。

貼士3：簽約前須查清單位業權

中原財務有限公司董事總經理梁理中表示，在「一帶一路」政策帶動下，見不少港人於內地置業，作度假或退休之用。他建議，如有意於內地置業，宜直接前往當地了解，觀察住所附近基礎建設是否足夠，如有沒有學校、超市及公園等。若決定在內地置業，簽署買賣合約前亦需調查業權是否屬於賣方。

他續指，現時於內地敍做按揭會較困難。「內地每個城市的限購及限價措施不一，買樓規則比香港嚴得多，加上國策不時改變，因此內地銀行傾向貸款給收入穩定的內地人，也不願貸款予港人。」

財政狀況宜如實呈報

過去，由於兩地銀行未有完善的信貸資料互通機制，內地銀行難以掌握港人信貸紀錄。隨着近年內地科技發展進步，部分銀行已有足夠科技系統調查港人信貸紀錄。「提提大家，在內地寧願借不到錢，都要如實呈報財政狀況，如說謊又被捉個正着，後果可能難以想像。」