NET在理財：新盤按揭點供最着數？

新盤付款一般分為建築期付款方法和即供付款方法。建築期付款方法適用於未落成的樓花盤，買家毋須即時支付樓價全數，待物業將近落成或入伙，正式申請和處理按揭（上會），支付樓價尾數完成交易。

建築期靈活 即供折扣多

即供付款就是買家支付訂金後，一般要於三至六個月內，完成上會手續，支付樓價尾數完成交易，並開始供款。

建築期付款方法的優點是彈性高，業主可待物業將近落成時，才決定是否敘做按揭或出售物業，期間亦毋須同時負擔租金或原有物業的供款。然而，這類付款方法要承擔樓價下跌風險，若上會時的樓價，較購入時有所下跌，業主或會面對估價不足而減少按揭貸款額，需要更多的首期才能「抬錢」上會。

由於地產發展商希望物業交易盡快完成以便資金回籠，所以往往會向即供的買家提供較高的樓價折扣，成為即供付款方法的優點之一，業主盡快完成上會，亦可以免除樓價下跌及估價不足的風險。

買家屬於換樓客而且未供完原有物業，新物業採用即供按揭時，將被視為多重按揭，要面對更嚴格的財務要求，包括供款佔入息比率上限要降至40%，並在新物業入伙和出售舊物業前，期間要同時負擔兩項物業的供款。

長樓花期盤或不設按保

新盤交樓期各有不同，如果買家要採用建築期付款，又希望透過按揭保險計劃，敘做六成以上按揭，要特別留意較長樓花期的新盤，是否屬於按揭證券公司的承保範圍。

若樓花的交樓期高達兩年或以上，或者屬於中小型發展商的重建項目，銀行會關注其落成風險，恐成「爛尾樓」，按證以往亦曾多次拒絕為長樓花期的新盤提供按保，準買家若對相關樓盤有興趣，便需要準備好四成首期。

除了銀行估價和成交價以低者為準，發展商提供的任何優惠均需要在樓價扣除，扣減後的實際樓價才用作申請按揭及計算按揭成數。