投資動向：地產股攻守兼備

回顧自○三年沙士，香港樓市維持大漲小回格局，經歷長達十四年升浪，期間還遇上環球金融海嘯、歐債危機、港府多次作出需求管理使出辣招，以及中港股市起起伏伏等，香港樓市狂牛，依舊無動於衷，累積升幅叫人咋舌。

地產代理的二手樓價指數顯示，上周港樓再創紀錄新高，今年樓價累升11.1%，也揭示了五月金管局新三招收緊按揭，直接加辣的成果如同泥牛入海。

上屆特區政府盲搶地，不斷增加土地供應試圖為樓市降溫，早前發布的《一手私人住宅市場供應》，預告未來三至四年潛在供應直指10萬大關，但效果卻未明顯，有遠水難救近火之感。

分類指數跑贏大市

對於長年供應不足，低空置率，加上環球游資過剩，持續有內地資金湧入香港樓市，增加供應及辣招最多只是減慢了升勢，而未能夠扭轉大方向。近日荃灣新盤開售，發展商收票數字更創下九七年以來新紀錄，可見樓市熱度不減。

市況熱到辣手，斯人獨憔悴的地產股，今年終於開動，恒生地產分類指數今年累升31.1%，表現稍勝恒指的26.6%。從投資角度看，地產股股價主要看資產價格升跌，以及興建及落成數字，但自○七年開始，本地地產股股價表現與樓市關連度明顯降低。

最顯著不過的是，地產分類指數今年升幅不少，但以上周五的38,012點計，仍然較○七年，即十年前高峰40,024點低5%，期間香港樓價指數卻升了120%之多，反映地產股股價折讓逐漸擴大。

對於折讓成因，市場有不同解讀。有認為是新盤的落成量於過去十年持續減少，發展商即使把新盤以豪宅包裝來個「貴精不貴多」，藉以改善毛利率，不過要交出突破性銷售回籠已不容易，再者，發展商降槓桿趨向保守，也更加側重於拓展持續收入，地產股逐漸收租股化，拉低了總資產回報率，也是估值無形中折讓擴大的成因之一。

住宅供應長期不足，成推高樓價因素之一。

本地大型地產股一覽

現估值不及十年前

回顧○七年樓市高峰期，地產股分類指數的平均市帳率（PB ratio）達1.9倍，反觀今日僅0.81倍，如果為發展商手上投資物業及土地儲備重估，即使一線地產商閒閒哋都有三成以上的資產折讓，情況與九七年及○七年兩次樓市浪頂，出現溢價的樂觀估值相比，是大相逕庭。

收息回報佳 大型股可吼

香港未來新落成住宅供應增加，加上息口回升，美國聯儲局或即將啟動縮表，正式回收全球過剩的流動性，加上中美貿易戰陰霾籠罩，本港經濟有可能轉差，令樓市風險不斷提升。

環球「收水」影響輕微

不過，地產股折讓卻提供充足緩衝，可以相信即使樓市進入橫行甚至調整，對地產股殺傷力有限，反而有幾個因素，利好中短期地產股股價。在環球資金流情況未明朗下，地產商收入可持續大增，不少落成的商場及寫字樓保留收租，增加管理收入來源，物業投資佔整體收入比例增加，萬一遇上樓市氣氛逆轉，也提供充裕營運現金流，維持相對平穩的派息能力。

在九七年亞洲金融風暴過後，本地發展商經歷挾息危機，資產負債表健康，甚至可以說是流於保守，今日環球央行逐漸進入「收水」階段，對其影響輕微。再者，本地地產股多以家族形式控股，近年陸續見重組部署，此舉有利於釋放潛藏價值。

作為一般散戶，要成功押中寶殊非容易，可是重組的憧憬會催化投資者重新審視這個禾桿冚珍珠板塊，在具備重組機會及折讓大的股份中尋寶，來個守株待兔，使折讓收窄。

加速換地有利發展

自一六年普遍提高派送比例之後，現時大型地產商提供的股息回報不俗，有券商預測，一七年平均股息再有7至10%的調升。

大型發展商中，新世界發展（00017）及信和置業（00083）往績股息率有4.2及4厘，甚至高於傳統公用股中電控股（00002）3.4厘，有進可攻退可守的優勢，而新鴻基地產（00016）有3.1厘，恒基地產（00012）有2.9厘，今年累積升幅達四成三的長實地產（01113），則有2.3厘，反觀○七年地產股上一次浪頂，地產指數平均股息回報僅1.5厘。

另外，有一點值得注意的是，是近年香港賣地情況，中資獨領風騷不斷以高價搶地，本地薑統統靠邊站。要做到貨如輪轉，維持一定建屋量的考慮，幾間擁有較多農地儲備的發展商，可能會加速轉地申請，一旦出現這種情況，恒地、新世界及新地三間合共坐擁近億方呎農地的地產巨擘，重估的幫助料會最大。

錢修