名家筆陣：慎防內地樓炒到水尾

政策變相鼓勵入市

也就是說，不少城市的房地產市場的調控政策的目的就是鼓勵住房的投機炒作者搭上尾班車。這些城市的房地產市場的風險及房地產開發商的風險都可轉移到購買住房者手上。

為何炒作者從不考慮進入市場面臨套牢的風險？原因有三，一是中國房地產市場近20年來沒有經歷過周期的調整，房價只漲不跌，愈早購買住房賺錢愈多。這樣的心態下，不少炒作者面臨政策調控時，會想最後一博入市，否則失去一次賺錢機會。

二是從不少住房投機的經驗來看，只要有了這些經驗，再加上政府的調控政策誘導，想讓炒作者不再進入市場很難。三是在炒作者來看，每次調控都是入市好時機。在這些人看來，政府調控沒有一次讓房價下跌，反之，愈是調控房價愈漲。所以，炒作者會入市搭上尾班車。

中央明確住房定位

不過，這次調控與以往不同，中央對房地產市場定位給出的原則界定，規定「住房是用來住的，而不是用來炒作的」。所以最近出台的調控政策與以往有根本上的不同。儘管各城市的調控政策要落實到這個原則上還有很大差距，但房地產市場居住功能原則性定位，會對未來的調控政策起到指導作用。

儘管不少城市出台的調控更多強調短期效果，但對住房投資者影響不可低估。如住房購買後限制在兩至三年內不可出售，以保證讓市場交易量跌，房價不下跌。但實際上這是政策制訂者的一廂情願。因兩至三年後市場會發生甚麼，是沒有人能預期。

未來房地產市場發展定位為以消費及居住為主導的市場。為了落實房地產的居住功能，相應政策料將出台，但出台這些政策時，會盡量關注對市場的衝擊。比如最近各城市對住房按揭政策收緊，其利率逐漸上調。

高位接貨 料難退出

如果未來中國房地產市場是這樣演進，搭上政策調控尾班車的炒作者都面臨着套牢風險。因為，一是中央明確規定住房是住的，中國整個房地產市場預期逆轉是一個趨勢。二是這些尾班車的購買住房者基本上都在高位接盤，再加住房交易的流動差、交易成本高，他們想退出市場並非易事。三是政治上因素，估計十九大後，為了落實房地產的居住功能，新的一系列全國性房地產政策會逐漸出台。若購買住房者以為房地產政策還是會與以往那樣估計不會發生，對搭尾班車的購買者想退出更是致命的。

從目前大勢來看，一線城市的炒作者都十分焦慮，更何況是三四線城市的搭尾班車的炒作者。而在這種情況下，這些購買住房者自己是如何套牢都會不知道！

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容