最近內房股瘋炒，有投資者問我，中國恒大（03333）市帳率已逾4倍，碧桂園（02007）也逾2.5倍，已高於過去七年周期波幅（如碧桂園七年平均市帳率為1.2倍，即管加減一個標準差也是0.9至1.5倍）。內地正實施史上最嚴的調控措施，而內房股價卻創新高。據券商報告，五月第二周及第三周新房銷售面積同比跌16%及8%。若看這些因素，內房不應該是市場焦點。
內地資金對港股影響愈來愈大，然而這現象除了觀察南向資金外，其他非經過此渠道的影響卻未能準確計算，只能靠市場觸覺推測。相比五年前，現在更多內地投資者透過內地基金、保險產品及個人名義進入香港市場，他們其中一個目標便是內房。
十大內房公司分別為萬科企業（02202）、中國海外（00688）、恒大、碧桂園、保利地產（600048.SH）、綠地控股（600606.SH）、華夏幸福（600340.SH）、富力（02777）、華潤置地（01109）及融創中國（01918）。十大中有七間在港上市，香港股市才是內房「必爭之地」。
在港上市的內房股平均動態市盈率只有大約8.5倍，平均NAV折讓40%，但卻蘊含優質資產。A股上市的內房平均估值卻有10.6倍，NAV折讓21%。對內地投資者而言，在港上市的內房不單只沒有「超買」，更是大減價。
一般情況下「投資者並不是瘋的」。用真金白銀買上一隻股票（或整個板塊）必定有因。投資者若仍認為今次內房只是瘋炒，要反思一下自己是不是並沒有察覺到對手已經改變。千萬不要用歷史間尺去量度今天估值，香港投資者認為內房只值8倍，內地投資者認為值12倍，因兩地資金量差異，估值只會一步一步被扯高。我們倘不接受，最終只會被市場遺留。
阿仕特朗資本管理投資經理 劉明琪（作者為證監會持牌人士，客戶持有碧桂園及萬科長倉、華潤置地短倉股份，並隨時可能買入/沽出/平倉）