名家筆陣：從雋悅看老人房產

間隔收費不利租情

本港發展商市場觸角十分敏銳，他們不搞老人房地產是因為老人房地產並沒有市場。根據現時的建築物條例，新建住宅樓宇必須提供無障礙通道，輪椅可直達各單位門口，單位內部間格亦可通過簡單改裝工程方便輪椅出入。香港這彈丸之地，社區內必須有醫務所及其他輔助醫療設施，項目內沒有必要提供相關設施。

回看雋悅，減租前近六百個單位大半年內只租出了七十五個，反應奇差，如果是私人發展商，相信已有人被辭退了。雋悅銷情差有很多因素，項目中有不少兩房及三房單位，但不設工人房，不利聘請家傭照顧老人。項目所提供的醫療及保健服務均須額外付費。

折讓低 只租不賣

大單位多是老人與家人同住，但項目的只租不賣模式有違港人傳統觀念，戶主死後單位須歸還房協，同住家人一無所有，更須搬離居所。較年輕的老人「租住權」費用如果一筆過付款，其價格比一般私人住宅單位售價折讓不大，欠缺吸引力。項目定價時不可只把年租按老人平均壽命公式化計算，還須再依據市場接受程度再折讓，才有足夠吸引力。

另一方面，減租後雋悅平均租金只有每呎三十五元，包括差餉、管理費及服務費，房協實收租金應低於每呎三十元，遠低於同區私人樓宇租金水平，變相成為了資助房屋，但受惠者並非基層市民，亦沒有入息及資產審查。

樓市自沙士後拾級上升，市區舊樓有不少被發展商收購重建，租金或售價較便宜的舊樓單位在市區日漸減少，基層市民被迫搬進劏房或遷出市區。雋悅項目前身為房協的廉租屋邨，提供大量廉租單位予基層市民，可謂沙漠中的綠洲，讓基層市民可居於港島市區內。

但房協於二○一一年向政府補地價超過十億元，把官契的資助房屋限制刪除，以便發展富貴老人地產項目。房協剝削了基層市民的廉租屋邨，花巨款搞富貴老人地產，道理說不過去。

檢討運作免生怪象

雋悅出租率及租金水平雙低，房協日後還須以租金收入補貼項目的營運資金，項目回報率必定不會理想。但房協卻沒有吸取教訓，仍然向城規會申請在土瓜灣搞另一個老人房地產項目。

房協成立時的宗旨是提供廉價居所給有需要的市民，亂花金錢搞富貴老人地產已偏離了原有宗旨，看來政府應重新檢視房協運作，以防再度出現劫貧濟富的怪現象。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國