投資動向：尋找真‧高息地產股

六月底英國人民用腳投票，意外地脫歐派支持者過半，足以震撼整個金融市場，在預期脫歐談判漫長下，對環球經濟復甦肯定弊多利少。

熱錢經過幾日洗牌，以美國為首的發達國家債券呈恐慌性買入，德國、瑞士以至捷克等十四個歐洲國家的五年期以下債券統統跌進負息水平，美國十年期債券孳息也創下1.318厘的紀錄新低。

本港地產股概覽	本港新盤銷情不俗。（資料圖片）	新世界發展（00017）

長期利率插水，市場亦預期聯儲局在美國經濟孤掌難鳴下，要逆水行舟及堅持加息同發達國家擴大利率差距，實在難比登天，最怕經濟隨時受環球經濟低氣壓影響，倒過來要推第四輪量寬。

量寬規模或再擴大

英脫歐後貴金屬再度閃閃發亮，反映部分基金對歐日加大放水力度，鈔票之保值能力存疑，上期錢修已為讀者作過探討。

事實上，震央英國已透過暫緩上調銀行資本準備金率變相放水，日本參議院選舉塵埃落定，日央行已預告擴大刺激手段，歐洲受英國離異亦引發部分成員國有樣學樣，也是自身難保。

今年擴大量寬規模機會極高，零息甚至負息環境將變得恒常化，在傳統國家債券息率回報低無可低之下，一些傳統及需要固定回報投資的互惠基金及保險業，必然退而求其次，開始把部分頭寸分流到評級較高的企業債及回報穩定的房地產信託基金（REITs）身上，近期本港一眾REITs基金價格屢創新高，大有山雨欲來之兆。

先衡量回報與風險

年初至今，恒生房地產基金指數累積升幅13.3%，單是英脫歐消息曝光後，恒生房地產基金指數由低位至今已累積升10.1%。在環球經濟病入膏肓，給人防守收息形象的REITs，表現反而勝過大部分藍籌股。

資產折讓已見吸引

現時REITs的選擇相當豐富，主要集中持有內地商業收租項目的有匯賢產託（87001）、春泉產託（01426）及越秀房託（00405）；持有酒店、服務式住宅項目的有富豪產託（01881）；主攻寫字樓的有冠君（02778），投資本地商舖的有領展（00823）、置富（00778）及泓富（00808）等，可各適其適。根據大行預測數字，未來一年的預計股息率介乎3.9至8.7厘。

基本上，除兩隻市值最大的領展及置富，預期回報一般都在5厘樓上，基本是反映資產租務潛力及匯兌風險，投資者可衡量自身承受風險從中揀選。

美國加息預期降溫，對資產價格無疑是利多於弊，回顧恒生地產分類指數，過去二十年市帳率在0.6至2倍之間上落，期間低於0.7倍只出現過四次，分別是九八年金融風暴、○三年沙士、○八至○九年的金融海嘯，以及今年中國經濟硬着陸疑雲，目前地產股平均市帳率僅0.68倍，較二十年平均數折讓近三成五。

然而，隨着市場利率回歸正常化的日子遙不可及，支撐着資產泡沫成為新常態，自一五年見底回落的地產股，便有一次集體修正的條件。

可持續收入比例升

近數星期本地樓價及交易量回暖，值得一提是，與近日熱錢前仆後繼湧入的REITs相比，本地地產股股息回報率不見得遜色，且十多年來本地地產股經歷幾個經濟大風浪，今日資產負債表普遍相當保守，可持續收入比例大增，賣樓收益漸漸與投資物業租金收入平起平坐。

恒生地產分類指數的成分股中，股息率預計介乎2.3至5.1厘，較高息的順序有新世界發展（00017）的5.1厘、恒隆地產（00101）4.5厘、九倉（00004）3.7厘、信置（00083）3.8厘、新地（00016）及長實地產（01113）亦有3.2厘及2.6厘。

錢修