Market Insight：二線REITs相繼落鑊

回帶睇番，世界同脫歐前有乜唔同？最明顯兩件事，係英鎊兌美元平咗一成，去英國濕平或有心在英倫置業，抵咗好多。另外，環球資金唔理三七廿一，統統湧往國債去避險，瑞士五十年國債更史無前例去到負利息。

在長期利率去到零甚至比零更低，咁代表咩？意味分析員衡量股票抵唔抵買，估值模型之中，一個重要的變數，無風險利率既然再試新低，只要英國唔係誇張到起幅牆同整個歐洲隔絕，純粹耍下政治手段，債券超買過後，好大機會出現股票追落後潮，尤其一切有「比較穩定」現金流及派息能力的，都會好似災難片裏面喪屍遇到小鮮肉一樣，瘋冚湧埋去咬。

睇見昨日創52周新高股份，收租股希慎（00014）及中電（00002），臨尾愈搶愈高，一個銅鑼灣大地主，另一隻悶得嚟業績點都有番咁上下，往績分別有3.7厘及3.4厘，較1.5厘都唔夠的十年期美債高出倍多，同金管局發的三個月期票據0.2厘相比，回報高出十幾倍，港美元無匯兌風險，可以了解何以吸引咁多好息之徒。

基金慣於好大棄小

對於營運模式更簡單，純粹收租減成本再減息的REITs，資金有迹象水向低流，由一線流向二線。昨日領展（00823）及置富（00778）「暫停」創新高，反而平時連「冧巴」都講唔出的二線梯隊──春泉產託（01426）、富豪產託（01881）、越秀房託（00405）以及陽光房產（00435）統統創新高。

佢哋往績息率分別為7.7厘、7.3厘、6.4厘及5厘，睇落係比兩隻大佬3.7厘及4.8厘高，其實折讓並非無因，春泉及越秀房託項目主要在位於內地的商用物業，經濟唔好租金有壓力外，亦要考慮人民幣持續貶值的問題。富豪產託受旅客增長放緩，收入亦有一定壓力。

揀來揀去，都係本地薑四平八穩啲。如果四叔隻陽光房產回報同置富差不多，在基金對投資目標市值好大棄小的傾向下，無理由唔揀番市值高陽光超過一個開的置富。

零售業續艱苦經營

租金過往幾年係咁升，雖然企業成本增加，但大媽消費力強，令金舖逼都逼唔入、名店要排長龍、藥房開到成行成市。租貴對做小生意的商戶百上加斤，但大型連鎖店可以拉上補下，個舖位靚，貴都一樣照租。

不過，內地經濟放緩下，大媽購買力今非昔比，兼且已轉移陣地，去匯水更吸引的地方如日本及英國掃貨，一窩蜂來港買奢侈品的熱潮已過成去，本地零售業持續放緩已成事實。

個別零售股昨日做好，莎莎（00178）及周大福（01929）分別升2.8%及3.4%，再睇番近幾個月走勢，其實唔少股份已由低位回升，莎莎個半月已反彈逾四成，周大福由二月開始形成上升軌。莎莎上月公布全年業績，純利大跌一半至3.8億元，仍用近6.8億元作派息，有分析就指，目的係以高息暫緩沽貨壓力。

然而，香港零售業面對的挑戰仍大，要吸引消費者消費先真正有助提升盈利，方可支持股價。

古勝