名家筆陣：內房去庫存多管齊下

事實上，日前發布的《中國住房發展報告2015—2016》顯示，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現樓庫存，即現樓待售面積約4.26億平方米，去庫存化需時二十三個月；樓花庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要四年半來消化。在此基礎上，如果每年住房供給再增長10%，那麼未來五年中國商品住房的供給將高達88.2億平方米，中國房地產市場去庫存化的壓力肯定大增。

農民難進大城市

對於中國房地產市場的去庫存化，在中央經濟工作會議上提出幾種中國房地產市場去庫存的辦法。比如，一是讓農民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房出租，這樣既可消化城市住房過多的庫存，又可解決當前中國住房租賃市場不發達的問題，一舉幾得；三是要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房銷售價格；四是提高房地產業的企業集中度，實現住房市場規模效應；五是取消過時房地產市場的行政性限制政策等。對於這些政策，確實是與以往的房地產政策有很大不同，如果真正按照這些政策來落實，或許真的能夠讓中國房地產市場過高的庫存得到消化。

但是，要做到這點，這裏有幾個問題必須解決。一是農民市民化，當然是中國城市化進程最為重要一步，也是釋放居民住房消費需求最直接的方式。這裏當然有戶口、子女教育、社會保障等問題需要解決，但更需要解決的是農民有沒有支付能力購買所就業地的住房問題，因為城市周邊有支付能力的農民不僅不需要進城，也不需要購買住房。

農民市民化所指的往往就是那些邊遠地區、經濟落後地區的農民，而且農民進入的城市往往又是就業機會多的城市。如果讓這些農民進入三四城市購買住房，由於這些地方就業機會少、工資低，邊遠地區的農民是否有意進入這些城市購買住房是相當不確定的。

二是讓更多的投資者進入住房市場購買住房再用於住房租賃的問題。當前這個設想是好，它是消化當前不少城市過高的住房庫存的有效途徑。但是，這裏有兩個問題得先解決。比如，通過甚麼房地產政策界定這些購買的住房是投資於租賃而不用作投機炒作。如果沒有有效的房地產稅收政策進行限制，只是用優惠政策讓購買者購買住房，那麼購買者既可把住房用於投資，也可用作投機。如果住房用於投機，那麼房地產市場的價格將必然繼續推高。在這種情況下，不僅房地產市場的泡沫會繼續吹大，而且過高的房價一定成為農民市民化、農民進城的最大障礙。

立法保護租房者

如果有好的稅收政策讓購買住房用於投資及租賃，這就必須設立嚴格保護住房租賃者的法律。因為在中國的住房租賃市場，租房者往往是市場最為弱勢的人。如果沒有好的法律來保護他們，很多人也不願意進入住房租賃市場。在歐美國家，往往有一部十分強勢的保護租房者的法律，這就使居民寧願租房而不願意購買住房。在這種情況下，住房租賃市場才會發達起來。

三是讓中國住房市場的價格回歸理性，早就應該是政府房地產政策的核心所在。當前中國房地產市場之所以會面臨目前這樣嚴重的問題，中國的經濟增長之所以下行壓力會如此之大，最為重要的就是房地產市場的價格成了投資投機炒作的工具。所以，當前的房價回歸是必然。但是，政府要房地產開發商改變銷售模式，要求他們讓房價降下來，是用行政手段抑或採經濟槓桿。如果用行政手段幾乎不可能，可能問題會更為糟糕。因為任何房價都是購買者與賣出者對價的結果，房價水平在哪裏，非當事人是不知道的。如果非當事人要讓房價下降，反之，這則可能成為房價再上漲的理由。如果用經濟槓桿，按揭貸款利率及房地產稅收政策最為重要。如果這些政策收緊，房地產市場怎能去庫存化？如果沒有經濟槓桿，政府要房價下降幾乎不可能的，在此如何權衡就看政府需要的是甚麼。

去除房地產炒風

四是撤銷一些過時的房地產市場限制政策的問題。這些政策本來就是過去少數政府職能部門權力部門化的結果。政策過去對房地產健康發展沒有起到作用，負面影響則是很大。所以，這些行政性政策早就應該撤銷。不過，房地產政策對絕大多數城市來說，本來就沒有起到多少作用。所以，撤銷不撤銷都一樣，對房地產市場去庫存化所起到的作用不會有多大。

五是房地產市場的集中度問題。這個問題要通過市場化的方式進行，政府不宜過多參與。

總之，中央經濟工作會議提出房地產去庫存化是二○一六年經濟工作主要任務之一，並希望通過幾個方面來解決，但要做到這點，核心的問題仍然是要去除房地產賺錢功能，讓住房成為消費品。讓房價回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費需求。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容