Market Insight：地產股有力展升浪

回顧上兩次油價跌市，都係因為歐債危機消息掀動，反而今次在歐、日擴大量寬、中國減息刺激經濟、美國就業及消費市場明顯復甦，相對太平盛世底下發生，恐怕上半年沒有太多人會想得到。

油價插水，市場睇法都開始轉變，由最初認為對壓抑通脹有利，畀各國央行有更大操作空間，以寬鬆政策支援經濟，到開始懷疑經濟是否能夠回復以往光輝。油價跌勢過急，反而對經濟及通縮構成更大風險。上周五晚，道指就因此而急跌315點，由美國掛牌港股預託證券計算，恒指跌穿22,900點，今日港股恐怕無法避免進一步向十月初低位22,565點的方向靠近。

古勝冇點你 2014/12/15

萬里長空

資金避險債息急跌

上周五所見，資金湧入主權債券避險，美國十年債息跌到2.1厘，德、英、日十年債息分別跌至0.62厘、1.8厘及0.38厘。前一個星期，美國勞工部公布的十一月非農職位增長，遠超市場預期，債商因此紛紛轉軚，預測美國加息日將由明年九月推前至最快明年七月，令十年美債息上番2.33厘，但短短幾日後，上周五孳息跌凸不特止，仲去到兩個月之低位。

今個星期美國聯儲局議息，如果要為明年中加息鋪路，主席耶倫好可能需要考慮修訂聲明內容，至少剔除「一段長時間維持低息」的字眼，但依家歐美股債市兵荒馬亂，通脹復甦的預期（通脹掛鈎債券市場崩潰）已跌到冰點，耶倫會否逆全球放水大方向而行，看官值得加倍注意，相信議息時市況會相當波動。

十一月中國通脹落到1.4%，是五年新低，解釋了上月人行意外地減息，比大行估計最快一五年早的背後理據。近月內地樓市數據，僅一線城市受到托市措施刺激而跌幅減慢，其他二三線城市，因為庫存過剩情況未解決，樓價調整壓力持續，加上內需不振及出口放緩，幾可肯定，中國無可避免在明年連環降準及減息。

買樓收租極不划算

總結當下，美歐中日央行的態度，在印鈔機加班，央行不吝嗇地擴大資產規模下，全球資產價格泡沫化的趨勢，短期唔易逆轉，香港財金官員過去幾年像狼來了故事一樣，每年都警告美國退市會令香港樓價急跌，這預言再次落空的機會看來是愈來愈大，地產代理編製的樓價指數，上周也再創歷史新高。

今日香港連三、四百呎的細單位，租金回報率都只得3厘左右，除了博磚頭繼續升值賺差價外，基本上買樓收租投資回報是極不划算，更遑論租金回報率更低的中大面積物業。值得留意，○七年開始，地產股跟唔到樓市的情況日益明顯。現時，恒生地產分類指數在30,202點，較○七年上次樓市高峰期的40,000點樓上低四分一之多，可是這七年間樓價卻是翻了一番。

地產股跑輸樓價，成因眾多，近幾年發展商維持相對偏低的落成及售出量，可能是成因之一。另外，部分商舖寫字樓租務收入比例較高的，也因內地遊客消費見頂、中國經濟放緩對本地甲級寫字樓租值有間接影響，股價預先作出反應。

留意議息聲明啟示

不過，今時今日樓市狂態畢呈，但地產股連1倍市帳率都未有，情況也實在弔詭，睇番幾隻以賣樓收入為主的地產股，長實（00001）市帳率僅0.85倍，新地（00016）0.75倍，恒地（00012）0.68倍，信置（00083）0.67倍，股息率介乎3至4.8厘，再看近日美債息的急跌，假如聯儲局在本周議息會議上，對未來加息擺出一副舉棋不定的姿態的話，相信本地地產股有條件繼上半年一輪衝峰後，再展開第二輪的升浪。

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古勝