樓市恐觸頂 隨時價崩

七月整體樓宇買賣合約登記宗數及金額分別達9,400宗及633.09億元，創17個月及20個月來高位；與此同時，差估署六月份私人住宅售價指數報249.8點，再度破頂，上半年累漲約1.9%。

不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，樓價已漲至警戒線，未來下跌機會很大，以痛苦指數為例，將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數，每逢數值漲至15或以上，樓市便大跌，八一年及九七年大跌市分別為15及15.7，一二年十二月底數值14.6，情況令人關注。

陸東：最壞恐冧50%

陸東續表示，現時全港約有120萬個私人住宅，總市值為本地生產總值的三倍，九七年時有關數值同樣為三倍，未來樓價下跌，可以由任何重大負面消息觸發。儘管最壞情況如利率與失業率急漲，會導致樓價跌一半，但相較九七年「差好遠，今次死唔到人」，原因是金管局已有多項措施保護銀行體系，同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。

交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意，目前樓價已漲至難以負擔水平，根據八一年及九七年跌市經驗，未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外，他用樓市周期進行分析，本港樓市每16至17年為一個完整周期，八一年跌市至九七年為16年，九七年十月至現時接近17年，依此推算，樓價將於今年見頂，明年首季之後會出現較明顯下調，跌市會持續多久，則要視乎去槓桿化速度。

44%市民拒現價買樓

事實上，「on.cc東網」一項民意調查顯示，約46%受訪者認為，樓市會在一年內爆煲；近44%受訪者認為即使有一筆資金，也不會買樓投資，因為樓價太高。

不過，Portwood Capital主席卓百德表示，儘管痛苦指數等指標具參考價值，但存在不少漏洞。

皇家特許測量師學會RICS資深經濟學家吳俊毅表示，市場氣氛屬動態，會跟隨許多因素如經濟數據、貨幣政策、地緣政治局勢等作反應與變化。雖然上述指標只統計商業物業，但過去商業地產租戶市場情緒指數（OSI）與投資情緒指數（ISI）通常會較政府公布的經濟數據早先反應一至兩季，故值得參考。第二季OSI連續四季下跌，ISI則為第二季停留在負數區。