理財Campus：「減辣」無望仲撐地產股？

股息不俗 王震宇：值博

Brick and Mortar資產管理主席兼地產分析員王震宇，擁有豐富分析本港樓市及地產股經驗，過往手上曾持有多達十六個物業，市值接近億元，其樓市投資絕對「贏多輸少」。面對當前低迷的樓市，究竟特首會否為樓市招數「減辣」甚至「去辣」？他直言：「好難估！現時本港樓市升跌取決於人為因素，而非市場因素，樓市辣招撤不撤，要視乎特首的個人想法！」

過往幾年本港樓市不斷飆升，政府為穩定樓價，接二連三推出樓市辣招，包括買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD）措施。他指此三大辣招已「整死」本港樓市，現時地產發展商推出新樓盤要靠稅務津貼等優惠，加上政府政策令樓市前景不明朗，發展商已不敢貿然競投土地；不少業主亦不願輕易放盤，一來他們不想減價，二來亦沒太多投資者承接，樓市交投淡靜全因政府介入太多行政手段所致。希望政府盡快把所有辣招撤去，讓樓市價格重歸自由市場。

收高息對沖樓價租金

雖然樓市不振，但王震宇仍不看淡地產股。他補充，雖然地產股的盈利增長大不如前，但由於業務多元化、估值合理、股息率不俗，投資者不妨在大型的地產股當中，揀出股息率最高的5隻買入投資，作為樓價及租金的對沖。參考部分地產股的股息率，其中信置（00083）、新地（00016）以及新世界（00017）的股息率分別為4.67%、3.46%以及4.23%。

盈利勢跌 陸東：買唔過

「星級分析員」Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東，其樓市預測十分精準，買樓買寫字樓賺錢更是強項之一。去年八月，陸東揚言本港樓價勢跌50%，今天他仍保持看法但予以補充：「在整個樓市循環下，樓價由高位跌至低位，整體幅度約跌50%，當中需要兩至三年時間。」

賣樓價量恐齊跌

雖然業主、炒家及地產代理都希望政府撤去辣招，但陸東認為，政府調控樓市辣招已經見效，本港樓市交投驟減，樓價亦正穩步下跌，預料今年樓市約跌10至15%。對此，政府更加不會突然撤招，明天施政報告只會着墨房屋及土地政策，例如短中期增加公屋供應及釋出政府用地，重提新界東北新發展區的土地供應等。

既然本港樓市要跌，那本地地產股仍可買？

陸東表示：「今年地產發展商賣樓有減價壓力，相信價量都會齊跌，整體盈利增長將會較市場預期的為差，就算現時本地地產股的估值不算貴，但是由於股價不會有好表現；如果地產商又賣不到樓，在盈利減少的前提之下，將會有可能減少派發股息，甚至是不派息，所以現階段我就不會買了！」

金融界逾9成受訪者料政府不變招

為了解財金界人士對樓市的最新看法，本報以電話訪問包括分析員、經濟師及基金經理等，對後市或有啟示作用。結果顯示，超過九成人相信，政府不會於今次施政報告宣布任何「減辣」或「加辣」措施，會維持樓市辣招一切不變；至於今年樓價走向，逾八成財金界看跌，當中46%更認為樓價跌幅達一成或以上。估值方面，逾六成人稱估值合理，與對地產股看法中性的比例相同。

點睇股樓錢景？

陳寶明：地產龍頭有保障

富亨環球投資顧問財富管理董事陳寶明：「樓市辣招將維持不變，美國退市雖令到市場資金流走，但房屋需求仍遠大於供應，加上內地人的購買力不減，除非內地突再猛烈收緊銀根，否則今年樓價跌幅應維持在一成以內。地產股方面，部分龍頭股仍具投資價值，因大地產商具足夠財力到內地買地發展，而且在港的賣樓策略較中小型地產商優勝，即使樓價下跌，其實仍可錄得可觀利潤。」

彭偉新：樓價頂多跌一成

京華山一研究部主管彭偉新：「本港地產商的議價能力高，新樓的減價幅度不大，整體樓價現時仍處於相對高位，故相信政府不敢隨便撤減樓市辣招。此外，今年樓市雖面臨美國退市及日後加息的風險，但估計樓價下跌幅度不會太大，跌幅應在一成以內。」