剛過去的周末，元朗一個新盤銷情不俗，除了因為買家餓盤已久之外，更重要是售價折實後，睇齊同區二手樓價，應是暢銷的主因。另一個位於荃灣的新盤，雖然未正式開售，但入票反應亦不俗，背後原因同樣是開價克制，計及各項優惠，實際價錢比同區只得幾年樓齡的二手住宅平均呎價還要低，成功網羅不少準買家。
以往，新盤定價相對同區二手物業往往有溢價，少則貴一兩成，多則貴五六成也不罕見。現在兩個新盤的定價，要不是睇齊二手價，要不就是更低，明顯在測試市場水溫，同時亦帶出一個訊息，就是開啟住宅樓價的下行周期。由於一手物業尤其是大型新盤定價具指標性，長此下去二手樓價應會向下，以維持與一手樓價的合理折讓。
事實上，這兩個新盤只屬冰山一角，因為可供出售的一手單位陸續有來，而且數量不少。根據地政總署數字，截至今年七月底，已獲批賣樓花而又未正式推售的新盤單位有近二千四百個，比上述兩個新盤的單位總數還要多。此外，累積待批賣樓花的更有過萬單位，既然已經有新盤以睇齊或低於二手價推售，此例一開，其他後來者要逆勢把售價加回去，將非常困難。
在市場營銷策略中有所謂「分層定價」，做法是產品售價拾級而下，定價較高的一批賣完，購買力較強的買家被消化之後，便會酌量減價以吸納購買力較低的一批買家，如此類推。住宅銷售策略很多時亦如出一轍，力求盡量去貨。另一方面，買家的選擇其實也有很大彈性，相信只有極少數會死守一區，更多的是不介意跨區置業，因此個別新盤不但要與同區對手競爭，更要與全港的其他新盤競爭。換言之，只要有個別新盤選擇克制的定價，其他對手便不容易逆勢抗衡。
由於今年上半年獲批預售樓花的單位數量偏低，加上四月底開始實施一手銷售新例，新盤市場淡靜了一段時間，市場估計發展商在下半年必定要追落後。過去幾年，一手住宅買賣登記平均一年約一萬三千宗，背後代表着發展商每年需要賣出多少個住宅單位，來維持合理收入。今年截至七月底，一手買賣登記只得五千六百多宗，為免業績大幅波動，發展商在年底前加快賣樓的壓力確實存在。
如果把眼光再放遠一些，政府估計未來三至四年可供出售的一手住宅單位約七萬個，每年要賣萬多伙應該無走雞，留起來不賣顯然不明智。價格畢竟由供求決定，在辣招稅打擊下，需求已少了一截，供應增加令樓價下行勢所難免，當新盤定價睇齊或低於同區二手，便會連這批購買力也吸收過來，二手樓價將感受到下調壓力，互相影響下，樓價從高峰回落一至兩成，不會令人意外。