早前筆者與家人閒談，說起在金融海嘯發生前，區內某一地鐵站附近物業，樓齡新、逾千呎，售價不足300萬元，勁抵。當時筆者曾建議全家合資買作投資，但母親大人一句「前世未供過樓咩！」回絕了，令我碰了一鼻子灰。惟其後本港樓價急漲，早前相中的樓盤已升值至近600萬元，母親大人悔不當初，概歎「走寶了」，又揚言樓價易升難跌，建議筆者現價上車。筆者今次亦以一句「樓價貴！」回絕了。
筆者相信，有不少市民與母親大人想法一樣，認為樓價下跌空間不大，上車要及早。然而，筆者對此說法有所保留，雖然筆者認同本港樓市自住需求不低，除了本土的住屋需求外，還有來自內地的需求；近年不少內地生來港就讀大專院校或碩士課程，畢業後留港工作之餘，亦順道在港置業自住，成為支持樓市的生力軍。
然而，即使住居需求穩定，在供應增加下，樓價實難再「企硬」。經濟學角度分析，需求下跌、供應不變，或需求不變、供應上升，才會導致價格回落。由於多項樓市辣招已重挫投資需求，令住宅主要由較為穩定的自住需求撐起，未來需求難望大升，但供應卻料會持續增加。據地產建設商會預測，明年至二○一六年，本港私人住宅供應量每年均不少於1.5萬個，到一六年更會重上2萬個水平，而政府則估算在未來3至4年，一手私人住宅可供應6.7萬個單位。供應量將明顯高於過去五年平均水平。
此外，本港樓價上升幅度遠超收入升幅，令業主供樓負擔加重，亦增加樓市調整的風險。引用政府數據，去年第四季本港的供樓負擔比率已惡化至52%，超出九二至一一年49%的長期平均水平。倘若息口回升3個百分點至較正常水平，置業購買力將大幅惡化至68%。即使以家庭負債水平來分析，結論亦是一致。去年家庭負債水平已升至59%，與○二年歷史高位60%僅一步之遙，但○二年樓價處於低位，目前樓價高企，且未來加息風險增高。
事實上，聯儲局今年內退市已無懸念，加息周期或於二○一五至一六年展開，資金成本上升風險不容忽視。一旦全球低息環境完結，部分熱錢回流至美國，將推高本港的資金成本，使置業購買力進一步惡化，為樓市帶來風險。
筆者既然已錯失了最佳的置業時機，而買樓需求亦非如此急切，筆者寧願再等等，把首期滾大才再伺機出擊。
新鴻基金融高級證券分析員 李惠嫻