名家筆陣：樓價不用管

然而，在市場經濟中，私樓樓價的高低取決於供求。在供不應求的大前提下，能出較高價錢和願出較高價錢的買家才能置業，這叫做以價配給（price rationing）。任何增加置業成本的措施，包括加息和加印花稅，縱能讓樓價回落，卻無助置業。

3D辣招無助置業

雖然額外印花稅表面上只打擊短線炒家，買方印花稅只針對外地人及公司買家，雙倍印花稅豁免首次置業者，事實是置業人士的數目在多項辣招推出後已大幅減少，不少擬置業的人士也改為租樓，顯然此等措施談不上能助人置業。置業人士無法不考慮政策風險，亦無法肯定三年內必然無售樓需要，而且很多業主都不敢輕易換樓，免被綑綁三年。結果大大影響了供應，減少了置業人士的選擇。

按政府發言人的論述，似乎種種辣招重點其實不在於助人置業，而是對付「非理性亢奮」，以免泡沫愈吹愈大，這講法給辣招挽回一點合理性。然而，既然銀行估值並非進取，而金管局早已要求貸款比率低至六成或七成，又要求貸款逾此額者需購買保險，金融體系早已經有足夠的緩衝保障，何用再另出辣招？

引爆泡沫代價沉重

香港是自由經濟體，買貴貨的人若蒙受損失，自然必須面對，毋須政府官員越俎代庖，勞神去為市民判斷樓價是否合理，只須為市場提供足夠發展土地，提升發展程序的效率和控制借貸比率等，保障金融體系的穩定。

其實判斷泡沫的程度，管理泡沫的形成並適時把形成中的泡沫引爆，是極高難度、社會代價沉重和風險極高的任務。歷史上以此為政策目標的，最後多帶來危機，甚至引發了空前的經濟大蕭條。

一九二九年大蕭條前夕的股市崩圍，正是聯儲局官員因應股市連番創新高感到高處不勝寒，連番加息的結果。當時股價連續五年以雙位數的百分率增長，背景卻是連續兩年物價出現下跌和強勁的企業業績。連番加息造成信心崩潰，股市大瀉又進一步打擊信心。

搞好供應嚴管銀行

自○四年年中起聯儲局共加息17次，其中一個目的是冷卻非理性亢奮，卻造成了樓價大瀉和次按危機。有人指前聯儲局主席格林斯潘當時超低的息率造成樓市泡沫，我則認為最大問題是他縱容濫貸和虛報。有報道指，○五年借按揭者置業時的首期中位數僅得物業估值的2%，若聯儲局像金管局要求置業人士首期不低於樓價三成又嚴懲虛報，次按問題根本不會出現。

筆者認為政府和監管者只須做好本分，在公屋和供應兩方面都做得好，並且慎防銀行濫貸和貸款人虛報收入，確保銀行資金充裕，樓價真的不用去管。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。