香港作為物流樞紐，在地理位置、法制及運輸效率等方面，有着極大優勢，但地價、租金及工資高昂，直接削弱香港在這方面的競爭力。根據筆者的統計數字顯示，從二○○三至二○一二年的十年內，貨倉的租金上升幅度超過200%，租金大幅攀升直接令貨運成本增加。
貨倉租金攀升與貨倉物業供求失衡有着莫大關係。自一九九七年地產市場大幅調整後，各類型的地產項目發展速度減慢，工業及貨倉大廈也不例外。由一九九八至二○○八年期間，本港新落成的貨倉大廈總面積僅得50萬平方呎，直到二○一一及二○一二年才有兩幢共320萬平方呎的高規格（即樓底高度達18呎以上、樓板承重量達每方呎300磅以上、每層面積達10萬平方呎以上，以及擁有專用車路，可供大型貨車及貨櫃車直接駛往貨場上落貨）大型物流中心落成。
二○○三年起，內地個人遊旅客帶動香港零售及飲食業起飛，本地經濟得以改善，貨品進出口量由二○○四至二○一二年每年平均有9.1%增長，貨倉需求有增無減，但新建成的高規格貨倉大廈只得370萬平方呎，難怪近年落成的兩幢新物流中心，在未取得入伙紙之前已經全數租罄，且租金更創區內新高。
現時高規格的貨倉每月呎租由10至15元不等，一般的工業或貨倉大廈也需5至12元左右，視乎地區而定，冷藏倉庫租金更高。這個租金水平其實已令很多物流營運商吃不消。加上工資及其他營運成本不斷上升，部分貨品供應商及物流營運商只好把成本轉嫁給消費者。
政府近年推行活化工廈政策，吸引工廈業主將物業改作其他用途。有案例顯示，工廈活化申請在審批的過程中，已令租金及售價大幅飆升，原用工廈作為廉價儲存用途的用戶，難抵加租壓力而被迫遷。申請活化工廈的最大得益者是業主，政府並無直接好處，受害者就是工廈及貨倉用戶。
雖然政府於二○一一年底及二○一二年初，分別以招標形式賣出兩幅位於青衣的物流用地，合共約200萬平方呎樓面面積，但直到今天，發展商尚未向屋宇署入則。另外，地政總署將於六月標售一幅位於青衣的物流用地，可建樓面面積達91.5萬平方呎。就算這三幅用地均以最短時間完成建築工程，新貨倉大廈落成日料最快也在三年後。加上三個政府工業邨土地資源緊絀，除一些高科技及高增值行業外，只用作物流及儲存用途的購地申請已不再獲批。因此，物流業除了面對租金成本不斷飆升外，未來數年更要面對有錢無地的情況。
若要按國家十二五規劃大綱發展香港作為世界及區域性的物流樞紐，特區政府斷不能光只集中資源開發土地，發展公營及私營房屋，更需要顧及香港整體經濟發展，尤其是各項用地均衡開發。在董建華政府年代有建議在北大嶼山興建物流園，如果能夠盡快將計劃落實，相信有助香港提升作為區域性物流中心的競爭力及令物流業可持續性發展。
蕭亮輝
高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。