筆者原本對新一屆特區政府的房屋政策寄以厚望，新班子上任初期提出積極造地推地，加快發展步伐；又提出港人港地，均對應本港需要。可惜後來捨本逐末，致力以壓低樓價為己任，不惜任何代價。
一個健康的樓市，樓價應反映供求。如果供不應求，樓價上升好處絕對多過壞處。首先，高樓價排除了購買力低、財力不足的買家。對！這絕對是好處。我們正是要保護最經不起經濟風浪的買家。有人提出按揭稅，藉以嚇走該等實力不足的買家。筆者實在見不到為何要多此一舉，Price Rationing本已勝任。
有人說，樓價愈高樓市愈險。筆者同意控制風險，因此認同收緊按揭，保證銀行在樓價一旦逆轉之時有足夠的緩衝。反而高樓價會促使發展商加快推盤，和加快建樓。高樓價又會引發換樓潮。部分業主因自己的物業價錢上揚不少，發覺有本錢換樓。其換樓活動又會釋放一批單位給市場，供首次置業者購買。
筆者認同金管局收緊按揭，但不認同在收緊按揭成數之上再加3厘的壓力測試。此兩法獨立而言均有大條道理。但兩者同步推行則於理不合。金管局的責任是保證銀行穩健，收緊按揭至6至7成已能達到目的，兩者同時推行只會矯枉過正。或謂加3厘的壓力測試旨在讓買家不致因息口上升而無力償還。然而，買家是成年人當為自己行為負責，又何須金管局為其考慮得那麼周詳。
有人認為樓價過高，壓價會有助於樓市的健康發展。但額外印花稅早已趕絕了短線炒家；買方印花稅和雙倍印花稅又趕走了長線投資者。這些買家絕迹必會導致換樓客難以換樓，而且一旦換樓即綁死三年。可見額印下換樓客同樣稀有。如此，整個市場只剩下首次置業人士。首次置業人士不似換樓人士，其購買力始終有限，而且必然會逐步消耗，是以樓市持續下滑已成定局。
然而，別以為樓市持續下滑有助市民置業。隨着樓市滯銷，發展商建樓步伐減慢，投地意欲下跌乃在所難免。如此，房屋的長遠供求將更益失衡！此外，政府來年收入勢將大跌！赤字出現是特區政府自己討來，一旦出現民生福利支出亦將遭削減。
一言以蔽之，沒有換樓活動的樓市是死市；沒有炒家和投資客的樓市就沒有流通性。全港業主主要資產的流通性（liquidity）降低，大批業主無法換樓緩解擠迫狀況；本擬置業的買家少了二手樓供選擇、又因3厘壓力測試被迫錯過數年低息的光景；手上有資金苦無出路的則被迫買股買基金。屆時股市熾熱，未知特區政府又用甚麼招數為股市降溫？
何濼生
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。