沙田是第一代新市鎮，屬傳統上車換樓熱點，惟區內私人屋苑實用率參差，部分實用率只得六成多，不但單位內籠勁縮水，計及實用呎價分分鐘貴過市區藍籌屋苑，價位相當驚人。要做個精明消費者，避免買入「縮水樓」，當然要做足功課，其實沙田區內不乏實用率高的足秤盤王選擇，實用率高逾八成，不失為用家上車、換樓至愛。
沙田一帶舊式私人住宅樓齡普遍高達二、三十年，但實用率相差甚遠，如希爾頓中心及河畔花園等上車屋苑，實用率不足七成，內籠不見使，只是勝在銀碼細易上車。
反觀區內實用率高的私人屋苑亦為數不少，更位處最繁華熱鬧的沙田市中心，其中熱門屋苑如沙田中心、新城市廣場3期、蔚景園及沙田廣場等，實用率「閒閒哋」八成。另離市中心較遠的私人屋苑如濱景花園及翠湖花園等，單位足秤的程度不比上述市中心屋苑遜色。
要揀足秤盤王，沙田市中心首選新城市廣場3期，當中被視為屋苑樓王的三房戶，實用率高達86%，成為升級換樓客入市佳選。至於沿城門河而建的翠湖花園，大三房樓王戶同樣足秤，實用率高近83%。嚮往市中心便利生活的上車客，可首選沙田中心兩房戶，部分實用率達82%，單位見使好用。至於鍾情寧靜舒適生活的人士，濱景花園兩房戶實用率達83%，是沙田最實用的兩房選擇。
沙田一帶上車屋苑林立，部分屋苑實用率低至六、七成，感覺侷促，若想在區內揀兩房實用樓王盤，位處大涌橋路的濱景花園是不二之選，雖然屋苑名氣不及毗鄰大型屋苑沙田第一城，但由於濱景花園實用率高逾八成，不乏實際至上的上車客捧場。
濱景花園由五座住宅大廈組成，提供1,148個單位，兩房戶清一色建築面積400餘方呎，其中1座H室及4座D室最足秤，建築面積分別為476及485方呎，實用率逾83%，稱霸區內兩房戶。
濱景花園向來盤源緊張，叫價硬淨，當中交吉實用樓王盤包括1座高層H室，建築/實用面積476/394方呎，叫440萬元，建築/實用呎價9,244/11,168元，側望城門河景，較望內園景的兩房戶入門盤貴一成。另外，屋苑上月底錄破頂成交，4座低層G室三房戶，建築/實用呎價9,070/10,978元，創屋苑新高紀錄。
濱景花園向來是沙田二線屋苑，雖坐落於城門河畔，環境優美，但輸在不夠市中心屋苑方便就腳，住戶要搭十分鐘巴士或小巴往沙田市中心，即使是馬鐵通車後，對外交通明顯改善，但港鐵石門站離屋苑約十分鐘步程，位置較「隔涉」，出入難免要日曬雨淋。
單位：1座高層H室
間隔：兩房
建築/實用面積：476/394方呎
叫價：440萬元
實用率：83%
賣點：沙田兩房戶最足秤
沙田新城市場3期逾千方呎大三房戶動輒千三、四萬元，不是人人負擔得起。如不介意較遠離市中心，位處大涌橋路的翠湖花園，不乏較落後大市的三房之選。
翠湖花園分兩期發展，共有逾1,100戶，當中八九年最先入伙的第一期最足秤，尤其是A、B座3及4室大三房戶，建築面積1,332方呎，實用率高近83%，雖稍遜新城市廣場3期一籌，但在區內已屬數一數二的實用盤王。
中原侯惠良表示，翠湖花園實用樓王戶最大特點是對正城門河及對岸沙田馬場，加上客廳外連露台，盡享馬場景。不過，該類大宅盤源向來難求，現時僅得一個放盤，且開價飄忽，入門盤為交吉放售的A座高層3室，建築/實用面積1,332/1,112方呎，叫1,060萬元，建築/實用呎價7,958/9,532元，偏離市價，亦較望山的建築面積1,355方呎同類三房戶880萬元最低消費貴一截。
翠湖花園位處純住宅區內，商場欠奉，住戶日常購物買餸，最近要步行十分鐘往沙田第一城內街市，不算方便。配套方面，屋苑不設會所，只備泳池、網球場等康樂設施。不過，屋苑旁邊為海濱長廊，環境清幽舒服，是鍾情臨海寧靜生活的較佳選擇。
單位：A座高層3室
間隔：三房連主人套房
建築/實用面積：1,332/1,112方呎
叫價：1,060萬元
實用率：近83%
賣點：臨海環境清幽舒服
沙田中心是沙田市中心大型屋苑，由八座住宅大廈組成，提供1,480個位，主攻一、兩房細單位，由於銀碼細，向來深得上車客歡迎。
該屋苑建於新城市廣場商場旁邊，雖然樓齡逾30年，但勝在位置夠優越，基座設有商場，商舖食肆齊全，日常起居便捷，且有天橋與其他市中心屋苑商場連接，形成龐大的生活圈，購物消閒不假外求，另住戶經新城市廣場商場往港鐵沙田站頃刻即達，毋須日曬雨淋。
屋苑的另一優勢是實用率逾八成，其中廣寧大廈、海寧大廈、新寧大廈及東寧大廈H室兩房戶實用率最高，建築面積356方呎，實用率82%，景觀分樓景及河景兩類。
中原馮子峰表示，現時該類實用樓王戶盤源不足三伙，最平為海寧大廈低層H室，叫318萬元，建築/實用呎價8,933/10,890元。臨近農曆新年沙田中心仍不乏破頂成交，唐寧大廈中層D室，早前獲用家以356萬元承接，建築/實用呎價9,442/11,827元，締造同類單位新指標。
單位：海寧大廈低層H室
間隔：兩房
建築/實用面積：356/292方呎
叫價：318萬元
實用率：82%
賣點：盡享市中心繁華便捷生活
沙田市中心有不少實用率高的屋苑，其中集商場、酒店及住宅於一身的新城市廣場，3期住宅部分絕對是實用盤王之選，尤其是最大面積的三房連主人套房及工人房單位，建築面積由1,020至1,186方呎，分布1及2座A、B、C及D室，實用率高見86%，冠絕同區，更被喻為沙田樓王戶。單位最煞食是飽覽沙田公園及城門河，不過客飯廳採鑽石形設計，間隔不算工整。
該類樓王戶向來「唔憂賣」，身價矜貴，上月1座中層C室，建築/實用面積1,111/954方呎，以1,350萬元易手，建築/實用呎價12,151/14,151元，貴絕市中心屋苑。
美聯陳國良表示，現時同類樓王戶僅得三放盤，交吉居多，入門單位為2座高層A室 ，建築/實用面積1,020/876方呎，叫1,300萬元，建築/實用呎價12,745/14,840元。至於1座中層B室，建築/實用面積1,111/954方呎，叫1,380萬元，挑戰屋苑新高紀錄。
新城市廣場3期入伙22年，由四座住宅大廈組成，提供792個單位，主攻三房戶，屋苑最吸引之處是坐落港鐵沙田站、新城市廣場商場及沙田中央公園旁邊，住戶「近水樓台」盡享靜繁華與寧靜兼備的生活。
單位：2座高層A室
間隔：三房連主人套房
建築/實用面積：1,020/876方呎
叫價：1,300萬元
實用率：86%
賣點：沙田屋苑最實用